نوشته‌ها

تقلای بازار مسکن برای شکستن قیمت ها

مشهد- ایرنا- بازار مسکن در کلانشهر مشهد گرفتار رکودی است که نوسان قیمت ارز و افزایش نرخ نهاده های ساختمانی بر عمق آن افزوده است و خروج از این رکود و شکستن قیمت ها نیاز به تزریق نقدینگی، افزایش مولفه های تشویقی و تدبیر دولت دارد.

 

مسکن در کلانشهر 3.5 میلیون نفری مشهد سال پر فراز و نشیبی را پشت سر گذاشت، از یک سو افزایش قیمت ارز، نرخ نهاده های ساختمانی را به شدت افزایش داد و از سوی دیگر تقاضا برای مسکن بویژه اجاره آن افزایش یافت.
در مجموع نوسانات نرخ ارز بازار مسکن را از حالت معمول خود خارج کرد و کارشناسان را به این باور رساند که باید برای این موضوع راهی دیگر اندیشید تا بتوان بازار را با عرضه بیشتر مسکن و ابزارهای تشویقی برای خرید آن از حالت فعلی خارج کرد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد در باره وضعیت بازار مسکن در این کلانشهر طی سال گذشته به خبرنگار ایرنا گفت: افزایش نرخ ارز منجر به افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن شد و این مهم قیمت مسکن را تا سه برابر افزایش داد.
علی مرادزاده افزود: در سال های 95 و 96، هزینه تمام شده ساخت مسکن در مشهد برای هر مترمربع هفت هزار تا 9 هزار ریال بود اما این قیمت در سال گذشته به 20 میلیون تا 30 میلیون ریال رسید.
وی اظهار داشت: افزایش قیمت مسکن باعث شد عده ای از خریداران به دلیل کاهش توان مالی برای خرید مسکن از گردونه بازار خارج شوند و این مهم تاثیر مستقیم بر کاهش معاملات مسکن داشت و موجب تعطیلی بسیاری از بنگاه های معاملات املاک در مشهد شد.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد گفت: رکود مسکن مشکل سه تا چهارساله بازار مشهد بود اما در سال گذشته این رکود به شدت عمیق شد.
مرادزاده افزود: از ابتدای سال گذشته تعداد کسانی که درخواست ابطال پروانه از صنف مشاوران معاملات املاک در مشهد داشتند رو به افزایش نهاد به طوری که تنها در ماه های بهمن و اسفند سال گذشته 80 دارنده پروانه کسب از این اتحادیه، کسب و کار خود را تعطیل کردند.
وی در باره پراکنش افزایش نرخ مسکن در کلانشهر مشهد طی سال گذشته اظهار داشت: رشد قیمت مسکن در همه مناطق این کلانشهر اتفاق افتاد اما این رشد در منطقه 12 شهرداری مشهد که منطقه ای نوساز به شمار می رود، بیشتر از سایر مناطق بود.
وی گفت: در سال های 95 و 96، قیمت هر مترمربع از خانه های منطقه 12 مشهد بین 10 میلیون تا 15 میلیون ریال بود اما این قیمت در سال گذشته به 50 تا 60 میلیون ریال رسید.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد در باره نرخ اجاره مسکن در سال گذشته نیز افزود: پارسال قیمت اجاره مسکن در این کلانشهر بین 15 تا 30 درصد افزایش داشت اما این افزایش در مقابل افزایش بسیار نرخ مسکن چندان محسوس نبود.
وی ادامه داد: در سال گذشته به دلیل افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن، ساخت و سازها در کلانشهر مشهد به شدت کاهش یافت و بازار مسکن در این شهر با کمبود عرضه و افزایش اجاره بها مواجه شد.
مرادزاده در باره تاثیر تسهیلات خرید مسکن در رونق این بازار اظهار داشت: پیش از افزایش قیمت ارز افراد می توانستند با دریافت وام 450 میلیون ریالی از بانک، خانه ای در منطقه نوساز الهیه مشهد (منطقه 12 شهرداری) به قیمت یک میلیارد تا 2 میلیارد ریال خریداری کنند و سهم وام در خرید خانه حدود یک دوم بود.
وی افزود: پس از افزایش نرخ ارز، قیمت همان خانه در منطقه الهیه مشهد به پنج میلیارد ریال و وام بانکی برای خرید خانه به یک میلیارد ریال افزایش یافت به این معنا که سهم وام در خرید مسکن به یک پنجم رسید و این امر رغبت و توان مردم را برای خرید مسکن کاهش داد.
وی گفت: پارسال براساس آمار موجود، 60 هزار نفر از متقاضیان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در سراسر کشور از دریافت آن انصراف دادند زیرا آورده آنان برای خرید مسکن نسبت به افزایش قیمتها کاهش یافته بود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد پیش بینی کرد، امسال تا پایان ماه رمضان بازار مسکن از رکود فعلی خارج نمی شود و بعد از این ماه، فصل نقل و انتقالات اجاره نشین ها آغاز می شود و قیمت اجاره مسکن به شدت افزایش می یابد.
مرادزاده افزود: افزایش 15 درصدی برای نرخ اجاره مسکن در مشهد در سال جاری منطقی است اما بیشتر از این میزان فاجعه بار خواهد بود و در صورتی که دولت نرخ اجاره مسکن را با مولفه هایی مانند مالیات بر درآمد و مالیات بر مستغلات و مباحث تعزیراتی کنترل کند، افزایش اجاره بر قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت.
سرپرست معاونت بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی نیز در این باره به خبرنگار ایرنا گفت: سال گذشته در پی رشد قیمت ارز و طلا، شاخصه های حوزه مسکن نیز به عنوان یکی از مقوله های سرمایه گذاری در شهر مشهد رشد کرد.
رضا نوروزی افزود: با این حال سود حاصل از معاملات در بازار سکه و ارز، زودبازده و بسیار بیشتر از سود حاصل از معاملات در حوزه مسکن است.
وی اظهار داشت: صدور پروانه های ساختمانی در مشهد طی سال گذشته نسبت به سال قبل از آن 15 درصد افزایش داشت و تقریبا ساخت و ساز رونق گرفت.
وی گفت: در سال گذشته رونق ساخت و ساز و معاملات مسکن در منطقه 12 شهرداری مشهد نسبت به سایر مناطق این کلانشهر بیشتر بود.
نوروزی افزود: رونق ساخت مسکن در سال 1396 نیز نسبت به سال های 94 و 95، رشد پلکانی با شیب تند داشت و این مساله باعث افزایش تمایل اشخاص به خرید مسکن شد که در سال 97 نیز تداوم داشت.
وی اظهار داشت: پیش بینی کارشناسان حوزه مسکن برای سال جاری، عدم کاهش قیمت مسکن است زیرا قیمت نهاده های تولید مسکن مانند هزینه نیروی انسانی، مصالح ساختمانی و هزینه های جانبی کاهش نیافته است.
وی گفت: به دلیل کاهش نیافتن قیمت مسکن در سال جاری، تقاضا برای ساخت و خرید خانه نیز کاهش می یابد، ضمن اینکه رشد قیمت مسکن در سال جاری شیب ملایم تر خواهد داشت اما به هیچ وجه قیمت آن کاهش نمی یابد.
نوروزی افزود: سیل اخیر باعث بی خانمان شدن عده ای از مردم در پنج استان کشور شد که به ناچار به شهرهای بزرگی مانند مشهد مهاجرت خواهند کرد و براساس پیش بینی ها مهاجرت این افراد نرخ اجاره مسکن در کلانشهر مشهد را افزایش خواهد داد.
وی در باره تاثیر تسهیلات بانکی بر افزایش قدرت خرید مسکن اظهار داشت: تسهیلات بانکی با نرخ سود 18 درصد جوابگوی نیاز مردم نیست و به همین دلیل در پی افزایش نرخ مسکن در سال گذشته، خریداران مسکن از تسهیلات بانکی استقبال خوبی نداشتند.
وی گفت: هم اکنون سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده مشهد چندان مناسب نیست و برای رونق بازار و ساخت و ساز مسکن باید تسهیلات با اندازه و سود مناسب به متقاضیان عرضه شود.

سقف وام ساخت مسکن ۱۷۰ میلیون تومان شد

تسنیم به نقل از مدیر اعتبارات بانک مسکن از مخالفت بانک مرکزی با وام ۲۸۰میلیون تومانی خرید مسکن خبر داد و گفت: بر اساس سیاست های بانک مسکن وام ساخت به ۱۷۰ میلیون تومان افزایش یافت.

محمدحسن علمداری گفت: به بانک مرکزی پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به ۲۸۰ میلیون تومان را دادیم که با آن مخالفت شد.

وی با اشاره به افزایش سقف وام ساخت مسکن، افزود: با توجه به سیاست های اعتباری بانک مسکن، وام ساخت برای سازندگان حرفه ای دارای صلاحیت را به ۱۴۰میلیون تومان افزایش دادیم.

افزایش وام ساخت مسکن

وی با بیان اینکه در صورت استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن ۱۷۰ میلیون تومان وام به سازندگان پرداخت می شود، تصریح کرد: صلاحیت سازندگان را ادارات راه و شهرسازی و انجمن انبوه سازان تایید می کنند.

مدیر اعتبارات بانک مسکن با اشاره به این که سیاست های اعتباری بانک به شعب ابلاغ شده است میزان سود تسهیلات جدید ساخت را ۱۸ درصد اعلام کرد و گفت:پیش از این وام ساخت ۹۰ و ۱۱۰ میلیون تومان (در صورت استفاده از فناوری های نوین) بود.

ریزش شدید قیمت وام مسکن
افت معاملات در سال جاری ‏موجب شد قیمت اوراق تسه برای نخستین بار در چهار‌سال گذشته به کانال ۴۰ هزارتومان سقوط کند‎. ‎
تیتر20 – ریزش بی‌سابقه قیمت اوراق وام مسکن یکی از خبرسازترین موضوعات اقتصادی روز ‏گذشته بود. قیمت هر برگه وام مسکن به کانال ٤٠‌هزار تومان رسید که این اتفاق در ٤‌سال اخیر بی‌‏سابقه بوده است.

این موضوع درحالی رخ می‌دهد که تا پیش از این قیمت هر برگه وام مسکن به کانال ‏‏٦٠ تا ٧٠‌هزار تومان هم رسیده بود. البته رئیس یکی از شعب بانک مسکن توضیح می‌‏دهد: «ریزش قیمت برگه‌های وام مسکن به دلیل کاهش شدید تقاضای مسکن در فروردین ماه و بعد از ‏تعطیلات نوروزی است و البته کاهش قدرت خرید وام مسکن هم در این مسأله بی‌تأثیر نبوده است.» ‏
او ادامه می‌دهد: «قیمت اوراق در فروردین‌سال گذشته هم به کانال ٥٠‌هزار تومان ریزش ‏داشته است و با ورود بازار مسکن به اوج معاملات یعنی تابستان، قیمت اوراق هم بالاتر می‌رود.» ‏

ریزش تقاضا برای اوراق وام مسکن ‏
بازار مسکن هر‌سال در فروردین ماه تحت‌تأثیر تعطیلات نوروزی، درگیر خواب بهاری است و ‏معاملات در حداقل ممکن انجام می‌شود، اما امسال افت معاملات گویا بیش از سال‌های قبل بوده و این ‏موجب شد قیمت اوراق تسه برای نخستین بار در چهار‌سال گذشته به کانال ۴۰ هزارتومان سقوط کند‎.‎

قیمت اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در ۲ روز کاری پایان هفته گذشته با افت ‏شدید در قیمت‌ها مواجه بود به گونه‌ای که قیمت برگه‌های تسهیلات مسکن در بیشتر نمادهای معاملاتی ‏حتی تسه‌های صادره در ماه‌های پایانی‌سال گذشته، به زیر ۵۰‌هزار تومان سقوط آزاد کرد؛ اگرچه در ‏ماه‌های اخیر در برخی روزهای کاری بازارسرمایه، در چند نماد معدود شاهد کاهش قیمت اوراق ‏تسهیلات مسکن به زیر ۵۰‌هزار تومان بودیم، اما این کاهش شدید قیمت در بخش اعظم نمادهای ‏معاملاتی، در ۴‌سال گذشته بی‌سابقه بوده است‎.‎

در معاملات پریروز نیز همچنان روند کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن تداوم داشت و حتی علاوه بر ‏کاهش قیمت این برگه‌ها در معاملات ارزان قیمت‌ترین‌ها، در بخش معاملات گران‌ترین‌ها نیز در بازه ‏قیمتی زیر ۵۰‌هزار تومان (۴۷ تا ۴۹‌هزار تومان) این اوراق دست به دست می‌شدند‎.‎

بر اساس اعلام فرابورس، حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در‌سال ۹۷ نسبت به ۱۲ ماهه‌سال ۹۶ ‏حدود ۷‌درصد کاهش داشته است که به نظر می‌رسد در صورتی که دولت و بانک مرکزی اقدام به ‏افزایش سقف خرید تسهیلات مسکن نکنند، این روند کاهش استقبال از دریافت تسهیلات مسکن و ‏درنتیجه کاهش خرید و فروش اوراق تسهیلات در‌سال جاری نیز ادامه یابد‎.‎

البته رئیس یکی از شعب بانک مسکن در این زمینه به «شهروند» می‌گوید: «علت اصلی این موضوع ‏کاهش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن است.» ‏

او ادامه می‌دهد: «بازار مسکن هر‌سال در فروردین‌ماه تحت‌تأثیر تعطیلات نوروزی، درگیر خواب ‏بهاری است و معاملات در حداقل ممکن انجام می‌شود. بنابراین تقاضا برای اوراق مسکن کاهش دارد و ‏ریزش قیمت اوراق در این بازه زمانی طبیعی است. البته کاهش قدرت خرید وام مسکن هم در این مسأله ‏دخیل است.»‏

البته رئیس یکی از شعب بانک مسکن معتقد است که با ورود بازار مسکن به اوج تقاضا دوباره قیمت ‏اوراق وام مسکن افزایش خواهد داشت. او در ادامه توضیح می‌دهد: «معمولا در ماه‌های ابتدایی‌سال ‏و ماه‌هایی چون رمضان کاهش تقاضا را پیش رو داریم. اکنون با توجه به این‌که ماه ابتدایی‌سال هستیم ‏و پس از آن ماه رمضان را پیش رو داریم، این دو مقوله بر کاهش تقاضا تأثیر بسزایی داشته که با گذر ‏از این ماه‌ها و خرید و فروش ملک دوباره شاهد افزایش قیمت اوراق خواهیم بود.»‏

‏ او در خاتمه با اشاره به این‌که نسبت به مدت مشابه‌سال گذشته، کاهش قیمت آنچنانی را پیش‌رو نداشته‏ایم و قیمت‌ها دوباره افزایش پیدا می‌کند، یادآور شد: «‌سال گذشته در همین برهه از زمان قیمت اوراق ‏شاید ٥٠‌هزار و ٥٠٠ تومان بوده است که اکنون در کانا ل٤٨‌هزار تومان قرار دارد؛ البته باید در ‏نظر داشت که ما دوباره افزایش قیمت اوراق را پیش‌رو داریم که با خرید و فروش مسکن به این ‏موضوع رونق بخشیده می‌شود.»

مشکل ۶۴۰۰ واحد مسکن مهر معارض‌دار پردیس حل شد

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه مشکل 6400 واحد مسکن مهر معارض‌دار پردیس رفع شد، گفت: مشکل اصلی ما در پردیس واحدهای آماده‌ای هستند که مالکان، آن‌ها را به موقع تحویل نمی‌گیرند.

به گزارش خبرگزاری فارس به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی ،حبیب‌اله طاهرخانی با بیان اینکه جدای از واحدهایی که عملیات اجرایی‌شان در سال گذشته آغاز شده است، مابقی مسکن مهر پردیس در سال ۹۸ به پایان خواهد رسید، گفت: در حال حاضر مشکل اصلی ما در پردیس واحدهای آماده‌ای هستند که مالکانشان آن‌ها را به موقع تحویل نمی‌گیرند.

وی با بیان اینکه در سال گذشته موفق به رفع مشکل نزدیک به 6400 واحد مسکن مهر معارض‌دار پردیس شدیم، گفت: خوشبختانه با این رقم تمامی کمبودهای ما برای متقاضیانی که به تعهدات مالی خود عمل کرده بودند، رفع شده و به ازای هر متقاضی یک واحد در دستور کار قرار گرفت که عملیات اجرایی برخی از آن‌ها در سال ۹۷ آغاز شد.

معاون وزیر راه و شهرسازی در مورد افرادی که به دلیل عدم پرداخت تعهدات مالی از سامانه مسکن مهر شهر جدید پردیس خارج شده بودند، گفت: تعدادی از این افراد در حال حاضر به شهرهای پرند و هشتگرد منتقل شده و پروژه‌های با پیشرفت بسیار بالا و خوبی را دریافت کرده‌اند.

به گفته وی، بخش عمده‌ای از این مشکل در پردیس به دلیل خرید و فروش‌های دلال‌ها بوده که طبق مجوز شورای مسکن استان هزینه نگهداری از افرادی که دیر واحدهای خود را تحویل می‌گیرند، گرفته خواهد شد.

این مقام مسئول در مورد علت ارزش‌افزوده قابل توجه مسکن مهر پردیس بیان کرد: مسکن مهر پردیس به دلیل نزدیکی مسافت و دسترسی مناسب، ارتباط منسجم و پیوسته‌ای با بازار مسکن در تهران دارد، به همین دلیل با افزایش حدود ۹۰ درصدی قیمت مسکن در تهران در سال گذشته شاهد این افزایش قیمت در پردیس نیز بودیم.

طاهرخانی در ادامه فعال‌شدن پروژه‌های مسکن مهر و اجرای قابل توجه خدمات روبنایی در سایت مسکن مهر پردیس را دلیل دیگر ارزش افزوده مساکن آن دانست و گفت: خوشبختانه در حال حاضر ۲۰ مدرسه در پردیس درحال ساخت و نزدیک به ۷ مورد در سال گذشته به پایان رسید.

وی خاطرنشان کرد: در این راستا همچینن تعداد زیادی مراکز محله، واحدهای تجاری، درمانی، کلانتری و مساجد در این شهر در حال ساخت است که ضمن بالا بردن ارزش محیط مسکونی، مردم و سرمایه‌گذاران را نیز امیدوار می‌کند که به تدریج با محیطی قابل سکونت با کیفیت مواجه خواهند شد.

بارش‌های شدید فردا در خراسان‌های رضوی و جنوبی/سه‌شنبه آسمان ایران‌ آفتابی‌ است‌

بارش‌های شدید فردا در خراسان‌های رضوی و جنوبی/سه‌شنبه آسمان ایران‌ آفتابی‌ است‌

فردا شدت بارش‌ها در استان‌های خراسان رضوی و شمال خراسان جنوبی پیش‌بینی می‌شود همچنین روز سه‌شنبه در اغلب شهرهای کشور آسمان صاف است.
بارش‌های شدید فردا در خراسان‌های رضوی و جنوبی/سه‌شنبه آسمان ایران‌ آفتابی‌ است‌

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس بر اساس تحلیل آخرین داده‌ها و نقشه‌های پیش‌یابی هواشناسی، ‌با ادامه فعالیت سامانه بارشی در نیمه شرقی کشور امروز در استان‌های واقع در نیمه شرقی و جنوب کشور شاهد رگبار باران رعد و برق و وزش باد شدید موقت هستیم.

امروز همان‌گونه که از قبل اعلام شد شدت بارش‌ها در استان‌های سیستان و بلوچستان، خراسان جنوبی، خراسان رضوی، کرمان، شرق هرمزگان و یزد است که احتمال آب‌گرفتگی معابر عمومی و سیلابی شدن رودخانه‌ها و مسیل‌ها پیش‌بینی شده بود و در مناطق مستعد بارش تگرگ نیز دور از انتظار نیست.

فردا فعالیت این سامانه محدود به نوار شرقی کشور و برخی مناطق کرمان و هرمزگان است و شدت بارش‌ها در استان‌های خراسان رضوی و شمال خراسان جنوبی پیش‌بینی می‌شود.

روز سه‌شنبه در اغلب شهرهای کشور آسمان صاف است؛ ‌اوایل وقت سه‌شنبه در نوار شرقی کشور و همچنین اواخر وقت سه‌شنبه در ‌شمال غرب کشور بارش پراکنده و وزش باد شدید موقت پیش‌بینی می‌شود.

در سه روز آینده در سواحل خزر روند افزایش دما بین ۴ تا ۶ درجه پیش‌بینی می‌شود.

امروز و فردا مرکز و شرق خلیج فارس، تنگه هرمز و دریای عمان مواج و توفانی است.

آسمان تهران فردا صاف تا قسمتی ابری گاهی وزش باد شدید پیش‌بینی می‌شود؛ بیشینه و کمینه دما فردا در تهران ۲۳ و ۱۱ درجه خواهد بود.

میانگین بارندگی کل کشور از ابتدای سال زراعی (مهر‌ماه ۹۷) تا هجدهم فروردین ماه سال جاری، ۲۵۸.۴میلیمتر ثبت شد، میزان بارش در سال زراعی گذشته در این بازه زمانی ۹۰.۵ میلی‌متر بوده است، بنابراین بارش سال جاری تا این تاریخ ۱۸۵.۴ درصد بیشتر از سال زراعی گذشته است.

میانگین بلندمدت بارندگی کشور در بازه زمانی مذکور ۱۸۵.۶ میلیمتر است که بارش سال جاری ۳۹.۲ درصد بیشتر از سال بلندمدت است.

بیشترین میزان بارش در هفته بیست و هشتم سال زراعی متعلق به منطقه نهاوند در استان همدان به میزان ۱۲۶.۸ میلی‌متر بوده است.

میانگین گرم‌ترین منطقه راسک در استان سیستان و بلوچستان به میزان ۴۰ درجه سلسیوس و میانگین سردترین منطقه فیروزکوه در استان تهران به میزان‌ منفی ۱.۷ درجه سلسیوس بوده است.

آغاز فصل جابجایی اجاره‌نشین ها/ اجاره‌بها همچنان با مبالغ بهمن ۹۷

در حالی طی چند روز آتی، فصل جابجایی مستأجران آغاز می‌شود که علیرغم تمایل موجران به افزایش اجاره، به دلیل کاهش شدید تقاضا، مالکان فعلا با ارقام بهمن‌ماه سال قبل، اقدام به عقد قرارداد می‌کنند.

به گزارش خبرنگار مهر، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با آغاز اردیبهشت‌ماه، فصل جابجایی مستأجران آغاز شده و تا چند روز ابتدایی مهرماه نیز ادامه دارد. در این بازه زمانی، خانوارهای اجاره‌نشین بر اساس بُعد خانوار، تعداد فرزندان و موقعیت تحصیلی آنها، زمان جابجایی مسکن اجاره‌ای خود را انتخاب می‌کنند که در این زمینه، رخدادهای اجتماعی مانند زمان اتمام سال تحصیلی، تاریخ برگزاری کنکور و مدرسه محل تحصیل فرزندان در سال آینده، پیک زمانی جابجایی مستأجران را مشخص می‌کند.

چرا بازار رهن و اجاره در رکود فرو رفته است؟

با این حال، برخی مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر، از کاهش شدید تقاضای اجاره در روزهای اخیر به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره‌بها از سوی خانوارها خبر می‌دهند؛ به گونه‌ای که بسیاری از مشاوران املاکی که در زمان رکود بازار مسکن در بخش خرید و فروش در سال‌های گذشته، بیشترین درآمد خود را از محل امضای قراردادهای رهن و اجاره کسب می‌کردند، در سه ماه اخیر، علاوه بر افت سنگین تعداد قراردادهای خرید و فروش، با کاهش شدید قراردادهای رهن و اجاره نیز روبرو بوده‌اند.

با توجه به اینکه امسال آغاز ماه مبارک رمضان همزمان با اواخر اردیبهشت ماه خواهد بود، به نظر می‌رسد چند روز زودتر و در روزهای پایانی فروردین ماه، جابجایی خانوارهای اجاره‌نشین به اوج می‌رسد و در طول این ماه مبارک، از حجم جابجایی‌ها تا حدودی کاسته می‌شود و سپس، بعد از تعطیلات چند روزه عید فطر، بار دیگر نقل و انتقالات مستأجران با یک حجم گسترده‌ای از سر گرفته می‌شود.

بازار کشش افزایش مجدد اجاره‌بها را ندارد

برخی مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره افزایش اجاره‌بها به این نکته اشاره می‌کنند که در دور نخست نقل و انتقالات مستأجران و تا پیش از آغاز ماه مبارک رمضان، ارقام اجاره بها همچنان با قیمت‌های بهمن و اسفند ماه سال گذشته از سوی موجران و مالکان به خصوص در واحدهای بزرگ مقیاس، گران قیمت و لوکس اعلام شده و شاهد امضای قراردادهای اجاره با افزایش بسیار اندک در واحدهای با سن بنای کمتر از ۵ سال یعنی کوچک مقیاس‌ها و مصرفی در مناطق مرکزی و متوسط نشین پایتخت خواهیم بود؛ ضمن اینکه بازار اجاره بها به دلیل آنکه در سال گذشته رشد زیادی داشته و فشار زیادی به خانوارها و مستأجران وارد شده، فعلاً کشش افزایش قیمت مجدد در سال جاری وجود ندارد.

به گفته این مشاوران املاک، دور دوم نقل و انتقالات اجاره‌نشین ها پس از ماه مبارک رمضان یا حتی پس از کنکور سراسری آغاز می‌شود.

کدام مناطق رهن کامل متری یک میلیون تومان محاسبه می‌شود؟

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر در مناطق میانی و پایین‌تر از مرکز شهر، اجاره بها از سوی مالکان برای عرضه به صورت رهن کامل، همچنان در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی نه چندان مناسب خانوارها، متری یک تا ۱.۱ میلیون تومان محاسبه می‌شود که تقریباً با ارقام سال گذشته، برابری می‌کند؛ به عنوان مثال در جنوب منطقه ۱۰ و در نزدیکی شمال منطقه ۱۶ تهران، واحد ۴۵ متری در خیابان نواب و محله سینا، بین ۴۳ تا ۴۸ میلیون تومان عرضه می‌شود.

مناطقی که رهن کامل، بین متری ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان است

با این حال با توجه به افزایش قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال گذشته، برخی موجران نیز اقدام به افزایش اجاره بها کردند که در نتیجه در حال حاضر، در برخی محله‌های با شاخصه‌های فرهنگی مناسب‌تر برای خانوارهای طبقه متوسط، معیار واگذاری واحد مسکونی به صورت رهن کامل (و سپس محاسبه آن به صورت رهن و اجاره) به متری ۱.۵ تا ۱.۷ میلیون تومان رسیده است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۵۵ متری واقع در طبقه همکف در ابتدای خیابان بهبودی، تقاطع خیابان آزادی با پارکینگ در بازه ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان (بسته به سن بنا یا دیگر ویژگی‌ها) از سوی موجران عرضه می‌شود.

محاسبه رهن کامل در مناطق متوسط نشین، متری ۲ میلیون تومان

همچنین در دو منطقه ۵ و ۸ (به عنوان نماد مناطق خانوارهای متوسط نشین در غرب و شرق تهران) نیز در واحدهای مسکونی با سن بنای بالای ۵ سال، شاخص و معیار موجران و مالکان برای عرضه واحد مسکونی به صورت رهن کامل، متری ۲ میلیون تومان است؛ به عنوان نمونه، یک واحد مسکونی ۷۵ متری ۱۳ سال ساخت، واقع در خیابان پیامبر ۱۵۰ میلیون تومان رهن کامل واگذار می‌شود. هر چند این ارقام در برخی مناطق لوکس منطقه دو به خصوص سعادت آباد و شمال شهرک غرب تا حدود زیادی با دیگر محله‌های منطقه دو متفاوت بوده و ارقام مورد نظر موجران در مواردی با اجاره بها در مناطق ۱ و ۳ پایتخت برابری می‌کند.

نگاهی به آمار و نحوه توزیع رهن و اجاره در ماه‌های مختلف سال

اگرچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۷، متوسط اجاره بها و تعداد قراردادهای اجاره در مناطق مختلف پایتخت را منتشر نکرد، اما بررسی آمارهای منتشره در سال‌های قبل از آن نشان می‌دهد، همواره در اردیبهشت ماه با یک روند افزایشی در تعداد قراردادهای اجاره روبرو هستیم و این موج در ماه‌های ابتدایی پاییز به شدت کاسته می‌شود؛ اما در ماه‌های بهمن و اسفند هر سال تا پیش از آغاز نوروز، بار دیگر شاهد افزایش قراردادهای رهن و اجاره هستیم.

به عنوان نمونه در سال ۹۶ تعداد قراردادهای رهن و اجاره در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر بین ۱۳ تا ۱۴ هزار فقره است؛ اما در دو ماه پایانی پاییز و یک ماه ابتدایی زمستان (آبان، آذر و دی)، تعداد قراردادهای اجاره در تهران به ۸ تا ۹ هزار فقره کاهش یافته است. از نظر قیمتی نیز متوسط اجاره بها (بدون در نظر گرفتن ودیعه مسکن) در سال ۹۶ در مناطق گران قیمت پایتخت (منطقه ۱ تا ۵) بین متری ۳۵ تا ۵۰ هزار تومان در نوسان است؛ اما در مناطق مرکزی و جنوبی تهران (منطقه ۱۰ تا ۱۹) این شاخص به متری ۱۱ تا ۲۴ هزار تومان کاهش می‌یابد.

رشد قیمت مسکن متوقف نشد/افزایش۹،۵درصدی قیمت در اسفند پارسال

در حالیکه کارشناسان و فعالان بازار پیش بینی کرده بودند قیمت مسکن در اسفند پارسال به ثبات خواهد رسید دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه رشد قیمت مسکن در سال مورد اشاره را ۹،۵ درصد اعلام کرد.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، رشد جهشی قیمت مسکن در سال گذشته که دلایل مختلفی برای آن متصور می توان بود و استارت آن از اردیبهشت ماه زده شد فعالان را با این پیش بینی مواجه کرد که قیمت ها به دلیل رشد بیش از حد و کاهش قدرت خرید در روزهای پایانی سال به ثبات خواهد رسید.

گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به تازگی نشان داد که نه تنها قیمت مسکن در اسفند پارسال به ثبات نرسید بلکه از یک رشد ۹،۵ درصدی نسبت به به بهمن ماه برخوردار شد.

سال گذشته و بر اساس گزارش مرکز آمار و بانک مرکزی رشد قیمت مسکن در دی ماه به حدود ۲ درصد رسید و فعلان بازار مسکن پیش بینی کردند که روزهای رشد قیمت مسکن به پایان رسیده و تا پایان سال و در اسفند ماه این رشد قیمت به زیر یک درصد خواهد رسید بنابراین شاهد ثبات قیمت خواهیم بود.

مهدی روانشادنیا رئیس دانشکده عمران و معماری واحد علوم تحقیقات در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با تأکید بر اینکه رشد 2 درصدی قیمت مسکن در دی ماه نشان داده که قیمت مسکن در حال رسیدن به ثبات است گفته بود که افزایش قیمت مسکن که از اردیبهشت پارسال با 8 درصد آغاز به کار کرد، در شهریور ماه این رشد به 9 درصد رسید پس این بازار نشان می‌داد که در تابستان قیمت‌ها بسیار ملتهب و افزایشی بود، حال افزایش 2 درصدی در دی ماه نشان می‌دهد که بازار در حال رسیدن به ثبات است.

وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد التهاب بازار مسکن در حال فروکش کردن است، اظهار کرده بود که افت تعداد معاملات مسکن در تهران نشان می دهد که وارد دوره رکود شده‌ایم، اما به هر حال این افزایش 2 درصدی در دی ماه نشان می‌دهد که ثبات قیمتی در بازار مسکن در حال به وقوع پیوستن است.

نکته قابل توجه در گزارش رشد ۹۵ درصدی قیمت مسکن در اسفند ۹۷ نسبت به اسفند ۹۶ است.

گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در اسفندماه سال گذشته و نیز گزارش تجمیعی وضعیت این بازار در ۱۲ ماهه سال گذشته نشان می دهد که پیش بینی ها چندان درست از آب در نیامد.

بر اساس این گزارش، در اسفند سال گذشته (سال ۹۷) ۱۳ هزار و ۳۳ فقره مبایعه نامه به امضا رسید که نسبت به اسفند ماه سال قبل از آن (۹۶) که تعداد مبایعه نامه‌ها ۱۲ هزار و ۵۳۶ فقره بود، رشد ۳.۹ درصدی داشته است.

*رشد ۹۵ درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به اسفند پارسال

همچنین متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آخرین ماه سال گذشته، ۱۱ میلیون تومان اعلام شده که نسبت به اسفندماه ۹۶ که این شاخص متری ۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان بود، رشد ۹۵.۴ درصدی داشته است.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، بیشترین تعداد معاملات مسکن انجام شده در اسفندماه سال قبل را در منطقه ۵ با تعداد هزار و ۹۰۵ فقره مبایعه نامه عنوان و کمترین تعداد معاملات انجام شده را در منطقه ۱۹ با ۶۳ فقره مبایعه نامه ذکر کرده است.

گران‌ترین منطقه تهران در دو شاخص «آخرین ماه سال گذشته» و همچنین «کل سال ۹۷»، منطقه یک با میانگین هر متر ۲۴ میلیون و ۵۵۵ هزار تومان برآورد شده و ارزان‌ترین بخش نیز به منطقه ۲۰ با میانگین هر متر ۴ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان اختصاص دارد.

در ماه گذشته ۸ منطقه نخست تهران با دارا بودن هر متر به طور میانگین بالای ۱۰ میلیون تومان، جزو گران‌ترین مناطق پایتخت بوده که بعد از منطقه یک، منطقه سه با میانگین هر متر ۱۹ میلیون و ۳۴۶ هزار تومان و منطقه دو با متوسط متری ۱۶ میلیون و ۹۰۳ هزار تومان به ترتیب در رتبه‌های بعدی قرار دارد.

همچنین شش منطقه ۱۲، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ با دارا بودن میانگین کمتر از ۶ میلیون تومان در هر متر مربع ارزان‌ترین مناطق تهران به حساب می آیند.

بر اساس این گزارش، در ۱۲ ماهه سال ۹۷، تعداد ۱۳۰ هزار و ۳۹۶ فقره مبایعه نامه به امضا رسید که نسبت به ۱۲ ماهه سال ۹۶ که این شاخص ۱۸۴ هزار و ۲۴۱ فقره مبایعه نامه بوده، کاهش ۲۹.۲ درصدی داشته است.

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ۱۲ ماهه سال گذشته، ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار و ۹۰۰ تومان بود که نسبت به ۱۲ ماهه سال قبل از آن (۹۶) که این شاخص متری ۴ میلیون و ۸۱۶ هزار و ۳۰۰ تومان بود، رشد ۷۱.۱ درصدی داشته است.

انتهای پیام/

سیاه و سفید‌های سیل گلستان؛ از نابودی زمین‌های گندم، کلزا و سیب‌زمینی تا روز‌های خوش پنبه

رییس مرکز تحقیقات پنبه گفت: کشت پنبه می‌تواند راهکاری برای جبران خسارات وارد شده به کشاورزان استان گلستان باشد.
سیاه و سفید‌های سیل گلستان؛ از نابودی زمین‌های گندم، کلزا و سیب‌زمینی تا روز‌های خوش پنبه
رویداد۲۴ کشاورزی استان گلستان نیز مانند سایر بخش‌ها از تاثیرات سیل بی‌بهره نماند؛ تاثیراتی که در مواردی منفی و در زمینه‌هایی مثبت بودند. کشت پاییزه استان گلستان که محصولات اساسی گندم و جو را شامل می‌شد آسیب‌های جدی دید و دسترنج بسیاری از کشاورزان سیل زده را بی‌حاصل باقی گذاشت.

اما پرسش اینجاست که راه حل عملی برای جبران خسارات ناشی از سیل به زراعت کشاورزان استان گلستان چیست؟ تردیدی در این موضوع نیست که بخشی از جبران خسارات به عهده دولت است تا کشاورزان بتوانند بار دیگر روی پا بایستند.

با این حال، اما نوبت به کشت بهاره رسیده و کشاورزان گلستان نیز کم‌کم آماده کشت بهاره که شالی و برنج است می‌شوند؛ چه کشاورزانی که کشت پاییزه نداشته اند چه آن‌ها که داشته اند و متحمل ضرر سیل شده‌اند.

خاک مرطوب و بستر آماده آن نسبت به سال‌های گذشته در شرایط آماده برای کشت پنبه قرار دارد به طوری که پیش بینی‌ها حاکی از آن است که در سال ۹۸ سطح زیر کشت پنبه چهار برابر سال گذشته افزایش خواهد یافت.

این فرصت کم نظیر برای افزایش سطح زیرکشت پنبه، خودکفایی در این محصول و تامین نیاز صنایع نساجی می‌تواند بسیاری از کشاورزان گلستانی را دوباره به کشت محصول بومی این استان، یعنی پنبه امیدوار کند، اما به شرط آنکه وزارت جهاد کشاورزی در تامین بذر مناسب و استاندارد با سرعت عمل بیشتری بکوشد و همچنین بستر‌ها و زیرساخت‌های این استان برای کشت بهاره با سرعت بیش‌تری مهیا شوند.

سیل که آمد پنبه‌ای روی زمین نمانده بود

محمد حسین کاویانی، رییس صندوق پنبه ایران در اینباره به اقتصاد۲۴ گفت: زراعت پنبه در استان گلستان از اواخر فروردین شروع می‌شود و برداشت آن هم آخر آذر ماه است؛ در نتیجه وقتی که در استان گلستان سیل آمد دیگر پنبه‌ای روی زمین نبود که به آن خسارتی وارد شود.

وی افزود:، اما آنچه که در سیل استان گلستان از بین رفته است سطح وسیعی از زراعت‌های مهم از جمله گندم، جو، کلزا و سیب زمینی بوده است؛ کشت آق قلا و گمیشان و بندر ترکمن که هنوز هم زیر آب هستند، معمولا پاییزه است و کشت‌های استراتژیک پاییزه در استان گلستان گندم و جو و کلزا هستند.

کاویانی ادامه داد: بخشی از گندم و جو و کلزا از بین رفته است و کشاورزان برای جبران ضرر‌های آن چاره‌ای جز کشت بهاره یعنی شالی و پنبه ندارند و در آن مناطقی از استان که بارش باران کمتر است نهایتا بیشترین سطوح از اراضی از بین رفته به کشت پنبه اختصاص پیدا می‌‎کند.

سطوح زیر کشت پنبه چهار برابر می‌شوند

رییس صندوق پنبه ایران با اشاره به اینکه سال گذشته ۱۰ هزار هکتار از اراضی گلستان زیر کشت پنبه رفته‌اند، بیان کرد: در حالی که قبل از وقوع سیل پیش بینی وزارت جهاد کشاورزی کشت حداکثر ۱۵ هزار هکتار در پنبه بود، اما پس از سیل پیش بینی‌ها مبنی بر این است که در سال ۹۸ بین ۳۰ تا ۴۰ هزار هکتار در استان گلستان پنبه کاری شود؛ بنابراین اگر کشاورزان از سیل خسارت دیدند شرایط خوبی را برای کشت پنبه دارند به شرط آنکه وزارت جهاد کشاورزی بتواند بذر مناسب را به موقع تامین کند.

آسیب دیدن محصولات صد هزار هکتار زمین زراعی، نتیجه سیل

همچنین قربانعلی روشنی رییس موسسه تحقیقات پنبه گفت: اتفاقی که در اثر سیل افتاد این بود که حدود صد هزار هکتار از زمین‌های استان گلستان که کشت پاییزه شده بود نابود شد، اما آمار دقیق را باید وزارتخانه اعلام کند.

وی افزود: بخشی از این صد هزار هکتار که آب کافی برای آبیاری دارند ممکن است سمت محصولی مثل برنج که ارزش افزوده خوبی دارد بروند، اما پیش بینی ما این است که، چون کشاورز محصولش را از دست داده و به خصوص در اراضی شمال استان که خاک، آبشویی و شوری آن کم شده است می‌توانند پنبه کشت کنند و تمایل نسبت به کشت آن بالا خواهد بود.

بذر به اندازه کافی نداریم

روشنی با بیان اینکه در سال ۹۸ سطح زیر کشت پنبه افزایش خواهد یافت، بیان کرد: پیش بینی که قبل از سیل برای استان گلستان داشتیم ۲۰ هزار هکتار از اراضی برای کشت پنبه بود و به اندازه ۲۵ هزار هکتار بذر تولید کردیم که اگر نیازی به واکاوی و کشت دوباره بود جبران شود.

وی ادامه داد: در حال حاضر، سطح کشت پنبه بین ۳۰ تا ۴۰ هزار هکتار افزایش خواهد یافت و در اینباره مشکلاتی پیش رو خواهیم داشت که درباره آن‌ها جلسه‌ای با آقای هزار جریبی، مجری طرح پنبه کشور داشتیم و درخواست شد بخشی از نیاز بذر وارد شود.

شرایطی که هم فرصت است و هم تهدید

رییس مرکز تحقیقات پنبه همچنین گفت که رطوبت خاک خیلی بالا رفته و ممکن است جمعیت برخی میکروب‌ها و باکتری‌ها که برای محصول مضر هستند افزایش پیدا کند و راه‌حل این مسئله، اقدامات مبتنی بر ضد عفونی کردن محصولات است.

روشنی تصریح کرد: برای شرایط فعلی یک دستورالعمل ویژه تهیه و به وزارت جهاد کشاورزی تقدیم کردیم. در این دستورالعمل تصمیماتی گرفته شده است و با توجه به اینکه هم رطوبت مناسب بوده و هم بذر کم است تصمیم بر این شد که کشاورزان بین ۲۵ تا ۳۰ کیلو بذر در هر هکتار بکارند در حالی که سال گذشته ۴۰ کیلو در هکتار کاشته می‌شد، اما امسال در مصرف بذر بین ۲۵ تا ۴۰ درصد صرفه جویی خواهیم کرد.

وی همچنین گفت که به تناسب منطقه‌ای که کشاورزان در آن هستند بذر دریافت خواهند کرد و هر کشاورز در مناطق با خاک شور ۳۰ کیلو بذر برای هر هکتار دریافت می‌کند و کشاورزان در مناطق با خاک غیرشور ۲۵ کیلو بذر برای هر هکتار دریافت می‌کنند.

تولید پنبه افزایش می‌یابد

رییس مرکز تحقیقات پنبه با تاکید بر اینکه تولید پنبه در سال ۹۸ افزایش خواهد یافت بیان کرد: کشت پنبه به عوامل متعددی بستگی دارد. در سال‌های قبل طغیان آفات یکی از مشکلات اساسی کشت این محصول بود. اما امسال سیل، شفیره‌ها و سایر آفات بسیاری از زمین‌ها را از بین برده است و از این نظر مفید است، اما کاهش شوری خاک خیلی از باکتری‌ها و ویروس‌ها که در محیط شور غیر فعال بودند را فعال می‌کند.

روشنی تاکید کرد: در اینباره باید برای ضد عفونی کردن خاک و بذر اجبار صورت گیرد و اگر کسی با سخت‌گیری‌هایی که می‌شود این کار را نکند خود متحمل ضرر می‌شود.

بذر‌ها آماده کشت هستند

وی با بیان اینکه بذر‌ها آماده و کیسه گیری شده‌اند خاطرنشان کرد: بخشی زیاد محصولات که توسط شرکت‌های صاحب برند که موسسه امتیاز، تولید بذر را به آن‌ها واگذار کرده است ضد عفونی شده هستند، اما بخشی از بذر از تخم پنبه استحصال می‌شود.

روشنی افزود: ممکن است یک دلال پنبه را تصفیه کرده و به نساج فروخته و تخم پنبه را در کیسه کرده و به کشاورزان فروخته در حالی که ما اعتقاد نداریم که چنین چیزی بذر باشد چرا که بذر محصولی است که باید استاندارد تولید شده باشد، اما می‌دانیم که اتفاق می‌افتد؛ با این وجود با توجه به کمبود بذر نسبت به زمین‌های زیر کشت ممکن است کشاورزان امسال بخشی از نیاز بذر خود را از این طریق تامین کنند.

رییس مرکز تحقیقات پنبه در پایان گفت: هر کس باید از هر کانالی که بذر می‌گیرد به این نکته دقت کند که این خطر در کمین است و کشاورزان باید با سموم آن را ضد عفونی کنند.

نکته مهم برای فروشندگان در بازار مسکن

یک کارشناس با بیان این‌که هم‌اکنون در بازار مسکن هر کس بفروشد سود خواهد کرد گفت: قیمت خانه به سقف توان طرف تقاضا رسیده و هیچ جایی برای التهاب مجدد وجود ندارد.

عباس زینعلی اظهار کرد: به نظرم افزایش قیمتی که از بهمن ماه سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد، ظرفیت این بخش را به اشباع رسانده است. هم‌اکنون قیمت مسکن به سقف رسیده و بالاتر از این رقم‌ها دیگر مفهومی ندارد. ممکن است مالکان، مجدداً دلشان بخواهد قیمت اسمی را بالا ببرند ولی هیچ وقت تقاضای مؤثری برای آن مبالغ به وجود نخواهد آمد. حداقل در فضا و حجم اقتصادی امروز چنین اتفاقی نخواهد افتاد.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: فروشندگان باید اجازه دهند تا مدتی با قیمت‌های موجود معاملات انجام شود، تحرک بگیرد تا شاید مجدداً قیمت‌ها با توجه به توان خریداران افزایش پیدا کند. با قیمت‌های فعلی برای همه‌ی سازندگان و فروشندگان سود متصور است. هرکس بفروشد سود می‌برد؛ هرکس هم بخرد با توجه به چشم‌انداز میان‌مدت ضرر نخواهد کرد. ولی همان‌طور که گفتم سقف قیمت‌ها پر است و بعید می‌دانم بیش از این نصاب قیمتی داشته باشیم.

وی با اشاره به اقدام خصمانه آمریکا در تروریستی خواندن سپاه پاسداران گفت: این اقدام دشمن می‌تواند اثراتی بر سطوح اقتصادی بگذارد اما هر نوع رشد احتمالی قیمت در بازارها صرفاً قیمت اسمی خواهد بود. در واقع حباب هولناک از سال گذشته در بازارهای ارز، طلا و مسکن شکل گرفته و تا زمانی که فاصله قدرت خرید با قیمت‌های اسمی پر نشود جایی برای التهاب مجدد وجود ندارد.

به گفته زینعلی، در حال حاضر عمده گرایشات سرمایه‌ای به سمت مسکن است؛ چرا که بخش ساختمان، تنها فعالیت عمده‌ای است که در اختیار مردم قرار دارد. عموم مردم این بخش را لمس می‌کنند و در زندگی روزمره آنها نقش دارد.

این کارشناس مسکن با بیان این‌که سهم سوداگری در بخش مسکن، بسیار قدرتمند است، افزود: در تمام شهرهای کشور این مساله وجود دارد. معمولاً افراد در انتظار سودهای آتی به جاهایی پناه می‌برند که انتظار این سود وجود دارد و در بخش مسکن همیشه این احتمال وجود داشته است و بسیار کم شنیده‌ایم کسی در این زمینه شکست خورده باشد؛ زیرا انتظارات تورمی همواره منجر به سوددهی مسکن می‌شود.

منبع:ایسنا

مالیات بر عایدی مسکن ارتباطی به اجرای آن در سایر بازارها ندارد

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف معتقد است تصویب و اجرای قانونی مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص در بخش املاک می تواند خروج سفته بازان از بازار مسکن را در پی داشته باشد.

به گزارش خبرنگار مهر، طرح مالیات بر عایدی سرمایه با تأکید بر اجرای آن در بخش مسکن و املاک از سال ۹۶ در کمیسیون اقتصادی مجلس مطرح و پس از تصویب آن در این کمیسیون، به صحن علنی مجلس ارسال شد. این در حالی است که دولت مخالفت خود با این طرح را اعلام کرده و آن را عاملی برای رکود بازار مسکن و خارج شدن سرمایه گذاران از این بازار دانسته است.

مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که عموماً در هنگام فروش دارایی‌هایی مانند مسکن و یا فلزات گرانبها و اوراق بهادار اخذ می‌شود و ناشی از افزایش ارزش این دارایی‌ها در طول زمان است، این مالیات در بخش مسکن گاهی با مالیات‌های دیگری مانند مالیات بر دارایی، مالیات بر عایدی ناشی از اجاره، مالیات بر نقل و انتقال اشتباه گرفته می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه یکی از مهمترین ابزارهای مالیاتی در دنیا از سوی دولت هاست تا با استفاده از آن بتوانند دارایی‌های سرمایه‌ای غیر مولد به خصوص مسکن را به کالای مصرفی تبدیل کنند تا با این اقدام، از بروز تورم‌های غیر قابل کنترل در بخش مسکن جلوگیری کنند.

در همین خصوص و پیرامون ابهاماتی که موافقان و مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص اخذ این پایه مالیاتی در بخش مسکن و آثار آن در اقتصاد کشور مطرح کرده اند، با دکتر مرتضی زمانیان عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی امیرکبیر و مدیر گروه اقتصادِ اندیشکده حکمرانی شریف گفتگویی انجام داده ایم که از نظرتان می‌گذرد:

مالیات بر عایدی غیر از آثار تنظیمی، چه آثار دیگری دارد؟

یکی از دیدگاه‌های اشتباهی که وجود دارد تاکیدِ صرف بر نقش تنظیمی آن است در حالی که یکی از اهداف اخذ این نوع مالیات، درآمدهای مالیاتی آن برای دولت است. اگرچه این مالیات نقش تنظیم‌گرانه نیز داشته و عموماً با وضع نرخ بیشتر در معاملات مکرر به عنوان مانعی برای فعالیت‌های سفته‌بازانه و سوداگرانه عمل می‌کند.

یکی از دلایل ضرورت‌های وضع این مالیات در شرایط فعلی کشور حفظ انگیزه فعالیت‌های مولد است زیرا درآمدِ ناشی از فعالیت‌های مولد مترتب بر پرداخت مالیات بوده اما کسب درآمد از طریق سفته بازی معاف از مالیات است.

از سوی دیگر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در مواردی که ارزش املاک به دلیل ایجاد زیرساخت و یا کالاهای عمومی افزایش می‌یابد نیز ضروری به نظر می‌رسد. به طور مثال اگر ساخت یک بوستان از منابع عمومی منجر به افزایش قیمت املاک یک منطقه شود، بخشی از افزایش قیمت آن املاک در هنگام فروش از این طریق به منابع عمومی باز خواهد گشت.

مالیات بر عایدی سرمایه در کدام بخش اقتصادی اولویت دارد؟ مسکن یا سایر بازارها؟

وضع مالیات بر عایدی سرمایه به دلایل مشابهی در بازارهایی چون سهام، سکه و ارز نیز قابل اعمال است و از بُعد عدالت مالیاتی نیز سایر بازارها باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوند اما به این دلیل که زیرساخت لازم برای وضع این مالیات در همه بازارها فراهم نیست، توصیه می‌شود در گام اول، این مالیات از بخش مسکن شروع شود و به سایر بازارها تعمیم داده شود و عدم وضع این مالیات در تمام بخش‌ها مانع وضع مالیات در بخش مسکن نشود.

برخی بر این باورند که وضع مالیات در بخش مسکن منجر به خروج سرمایه و هجوم نقدینگی به سایر بخش‌ها خواهد شد. باید گفت هر چند سفته‌بازانی که برای خرید و فروش مسکن، نقدینگی را در حساب‌های جاری خود نگه داشته‌اند، ممکن است اقدام به سفته‌بازی در سایر بخش‌ها نمایند اما این مساله محدود به منابع این بازیگران خواهد بود و به نظر نمی‌رسد حجم زیادی نسبت به کل اقتصاد کشور داشته باشد.

در مورد سایر اشخاصی که اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کنند باید توجه داشت که این معاملات صرفاً به معنی جابجایی سپرده از یک حساب بانکی به حساب دیگر خواهد بود و کاهش تعداد معاملات به این معناست که روند جابجایی سپرده‌ها به نسبت قبل از این مالیات کمی متفاوت خواهد شد.

به بیان دیگر از منظر جابجایی نقدینگی، تفاوت اعمال و عدم اعمال این مالیات تنها این است که سپرده‌های موجود در حساب چه کسانی باشد. از این‌رو نمی‌توان به راحتی ادعا کرد که کاهش خرید مسکن توسط عده‌ای و کاهش انگیزه فروش مسکن توسط عده‌ای دیگر منجر به تورم جدی در سایر بخش‌ها شود و بسیاری از انتقادات ذکر شده پشتوانه دقیقی ندارد.

در عین حال باید توجه کرد که مشکلات سایر بازارها را باید با تمهیداتی در خود آن بخش‌ها درمان کرده و نباید توقع داشت که بخش مسکن مشکل تمامی بخش‌های اقتصاد را به دوش بکشد.

چه پیشنهادی برای آغاز اعمال این نوع مالیات در بخش‌های مختلف اقتصادی دارید؟

این نگاه همه یا هیچ که به خاطر تأثیر یک بخش بر سایر بازارها باید از انجام اصلاحات در آن بخش چشم پوشی کرد به توقف و قفل شدن فرایند اصلاحات اقتصادی منجر خواهد شد. باید اصلاحات را از یک بخش آغاز کرده و سایر بخش‌ها را نیز در گام‌های بعدی مورد توجه قرار داد. ضمن آنکه سیاست‌های مکمل دیگری برای کنترل خروج سرمایه و سفته‌بازی در سایر بازارها وجود دارد که می‌توان این سیاست‌ها را همزمان به کار گرفت تا مشکلی در سایر بازارها ایجاد نشود.

تصویب و اعمال قانون مالیات بر عایدی سرمایه چه تأثیری بر دوره‌های رکود و رونق مسکن دارد؟

باید توجه داشت مالیات بر عایدی سرمایه دو اثر متضاد بر قیمت خواهد گذاشت. از یک طرف عرضه‌کنندگان مسکن با وجود مالیات بر عایدی مسکن حاضر به عرضه مسکن خود با قیمتی بالاتر از قیمت پیشین هستند. این امر در منطق اقتصادی باعث جابجایی منحنی عرضه به سمت چپ و افزایش قیمت مسکن خواهد شد. این اثر، «اثر قفل‌شدگی» نامیده می‌شود.

از سوی دیگر تقاضاکنندگان غیرمصرفی مسکن با وجود مالیات بر عایدی سرمایه رغبت کمتری برای خرید مسکن خواهند داشت و به تعبیری منحنی تقاضا به سمت چپ جابجا خواهد شد. این اثر که «اثر سرمایه‌سازی» یا «اثر تبدیل به سرمایه» نام دارد، باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

از این‌رو مشخص نیست که برآیند این دو نیرو چه اثری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت و بنابراین پیش‌بینی اثر این سیاست بر پدیده رکود در بخش مسکن کمی پیچیده است.

در عین حال یکی از تبصره‌های مکمل این سیاست، لحاظ کردن دوره تنفس به معنی در نظر گرفتن یک بازه زمانی بین تصویب و اجرای این مالیات است. در این صورت پس از تصویب این مالیات مالکان مسکن‌های متعدد، انگیزه دارند که در دوره تنفس بخشی از املاک خود را عرضه کنند.

با توجه به اینکه در این دوره تنها «اثر سرمایه‌سازی» وجود دارد، لذا در دوره تنفس قیمت مسکن کاهش یافته و افرادی که املاک متعددی دارند عرضه کننده خواهند بود که در مجموع منجر به انتقال بخشی از املاک به افرادی می‌شود که اصطلاحاً مسکن اولی خوانده می‌شوند.

آیا برای کنترل بهینه بازار مسکن، در کنار مالیات بر عایدی، اقدام دیگری هم لازم است؟

این تحلیل که در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن رکود ایجاد می‌شود، برای اثبات نیازمند ارائه کانال‌های مشخصی است که برایند نیروهای فوق به چه شکل خواهد بود. عامل تعیین‌کننده در عرضه و ساخت مسکن، قیمت مسکن و به تبع سود ناشی از ساخت است.

اگر قیمت مسکن با حذف سفته بازی از بازار دارایی کاهش نداشته باشد، عملاً انگیزه سازنده کاهش نخواهد یافت زیرا سازنده در عمل به سود خود توجه دارد. البته ممکن است ترکیب و مناطقی که در آنها ساخت و ساز اتفاق می‌افتد تغییر کند؛ زیرا با تغییر انگیزه خرید مسکن از سفته‌بازی به سکونت، احتمالاً مسکنی با ویژگی‌های متفاوت، مورد تقاضا قرار گیرد.

حال اگر مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش قیمت مسکن شود، آنگاه وضع این مالیات به نفع متقاضیان مسکن برای سکونت خواهد بود. در عین حال اگر در پی کاهش قیمت مسکن، قیمت زمین و سایر عوامل تولید به تناسب کاهش نیابد، این مالیات می‌تواند با کاهش سودآوری ساخت و ساز اثر رکودی بر این بخش داشته باشد. در این شرایط می‌توان با سیاست‌های مشوق تولید، اثرات رکودی احتمالی این سیاست را کنترل نمود.

آیا با این نظریه که اجرای مالیات بر عایدی، بازار مسکن را دچار رکود می‌کند، موافقید؟

در بعضی موارد خلط بین رکود در خرید و فروش مسکن با رکود در ساخت و ساز مسکن اتفاق می‌افتد. آنچه مهم است، رکود در بخش تولید مسکن است که بنابر استدلال فوق تابعی از قیمت و سود تولید مسکن است. به ازای یک قیمت مشخص برای مسکن، کاهش تعداد معاملات که عموماً ناشی از حذف سفته‌بازی است اساساً موضوع مهمی نیست.

ضمن آنکه باید توجه داشت که سفته‌بازی، رقیب ساخت و ساز به شمار می‌رود و زمانی که یک فعالیت اقتصادی مانند سفته بازی، سودآوری بالایی داشته باشد، قاعدتاً بخشی از سازندگان مسکن نیز ترجیح خواهند داد به جای ساخت اقدام به سفته‌بازی کنند.

لازم به ذکر است که کاهش نقدشوندگی در پی کاهش تعداد معاملات نیز در نهایت اثر خود را در قالب کاهش قیمت خواهد گذاشت و از این‌رو قیمت تا حد زیادی منعکس‌کننده رکود معاملاتی حاکم بر بازار نیز خواهد بود. از این‌رو توجه به قیمت مساله مهم در تحلیل وضعیت بازار خواهد بود.

برای اجرای مالیات بر عایدی مسکن به زیرساخت‌های اطلاعاتی نیاز داریم؟

برخلاف این نقل رایج که اجرای این پایه مالیاتی نیازمند زیرساخت‌ها پیچیده و یا سامانه‌هایی مانند حدنگاری (کاداستر) است، اجرای این مالیات به هیچ وجه نیازمند چنین زیرساخت‌هایی نخواهد بود.

در وهله اول کافی است دفترخانه‌ها ملزم به ثبت قیمت معاملات شوند. در مورد معافیت خانه اصلی نیز که در برخی کشورها رایج است نیز صرفاً خوداظهاری کفایت خواهد کرد، ضمن آنکه می‌توان از این سیاست جایگزین استفاده کرد که یکبار انتقال یک واحد مسکونی به‌وسیله هر فرد در هر چند سال معامله معاف از مالیات باشد. این مورد نیز بر اساس کد ملی کاملاً قابل رصد خواهد بود.

چگونه می‌توان راه‌های فرار از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن را مسدود کرد؟

در مورد انتقالات قهری، ارث، هبه، اعطای وکالت و امثال آن، تمهیدات خاصی لازم است تا این قانون به درستی اجرا شود. به نظر می‌رسد در متن پیشنهادی مرکز پژوهش‌های مجلس این موارد تا حد خوبی مورد توجه قرار گرفته است.

به طور خاص قاعدتاً در انتقالات بلاعوض و محاباتی باید پرداخت مالیات موضوع این ماده بر عهده شخص منتفع از عایدی سرمایه یا همان منتقل‌الیه باشد. همچنین به منظور ممانعت از دور زدن این مالیات با استفاده از وکالت‌های بلاعزل پیشنهاد شده است که اعطای وکالتی که در آن حق انتقال ملک وجود دارد نیز مشمول مالیات موضوع این ماده شده و دفاتر اسناد رسمی برای ثبت وکالتنامه، موظف به اخذ گواهی پرداخت این مالیات باشند.

اجرای مالیات بر عایدی می‌تواند انگیزه‌ای برای اظهار قیمت غیرواقعی مسکن باشد؟

در مورد ساز و کار اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه باید گفت خوشبختانه این مالیات به نحوی است که عموماً انگیزه‌ی اظهار قیمت غیرواقعی مسکن در فرایند ثبت کمتر است زیرا عدم اعلام صحیح قیمت به ضرر یکی از طرفین معامله خواهد بود.

با این حال در مواردی که یک طرف از معافیت برخوردار است احتمال اظهار غیرواقعی قیمت قوت می‌گیرد. در هر حال لازم است بر اساس قیمت‌های ثبت شده در معاملات در هر منطقه، سازمان امور مالیاتی بازه قابل قبولی را برای قیمت مورد محاسبه ملک در نظر گیرد.

ضعف وجود اسناد عادی در برابر اسناد رسمی در مالیات بر عایدی هم جاری است؟

اسناد عادی به صورت کلی یک مشکل مهم در نظام اداری کشور به شمار می‌روند و شمول معاملات انجام شده با این اسناد نیز ذیل مالیات بر عایدی سرمایه دشوار خواهد بود.

با این حال به نظر نمی‌رسد این نقیصه که یک مساله کلان در نظام حقوقی کشور است دلیلی برای توقف این پایه مالیاتی موجه قلمداد شود. در نهایت یکی از تمهیداتی اندیشیده شده برای تعدیل این مساله این است که احکام دادگاهی که صحت اسناد عادی را اثبات نمایند بتوانند برای اخذ این مالیات مورد استناد سازمان امور مالیاتی قرار گیرند.