رکود و گرانی دو روی سکه بازار مسکن خراسان شمالی

بجنورد- ایرنا- بازار مسکن خراسان شمالی که در دو سه سال گذشته به دلیل رشد معاملات و افزایش قیمت رتبه سوم کشور را به خود اختصاص داده بود، این روزها با وجود رشد غیرعادی قیمت مسکن، با رکود شدید خرید و فروش مواجه شد.

بررسی میدانی خبرنگار ایرنا از بنگاه های مشاور املاک استان خراسان شمالی حاکیست که بازار مسکن این استان از نیمه دوم سال گذشته همزمان با تثبیت نرخ ارز و سکه و تداوم نزولی بازار بورس اوراق بهادار به دلیل بی اعتمادی نسبت به قیمت ها وارد رکود شدید شد به طوری که برخی از بنگاه های مشاور املاک در این مدت حتی ماهانه موفق به انجام یک معامله نشدند.
رکود خرید و فروش زیر سایه گرانی
اگرچه این روزها بازار خرید و فروش مسکن در این استان با رکود کم سابقه ای مواجه است، ولی این رکود نه تنها کاهش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را به دنبال نداشت که همچنان قیمت ها متاثر از افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی از سیمان تا کاشی، شیرآلات تا دستمزد کارگران روند صعودی خود ادامه داد و ازدیاد فروشندگان  نسبت به خریداران نیز تاثیر چندانی در روند صعودی قیمت ها حداقل تا اردیبهشت ماه سال جاری نداشت.
بر اساس این گزارش میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی در استان خراسان شمالی در اردیبهشت ماه سال جاری به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون ریال ریال می رسد و این قیمت نسبت به بالا و پایین شهر مانند خیابان های فردوسی و قیام معروف به بالا شهر و بهره گیری از نوع مصالح ساختمانی در ساخت و نماهای داخلی و بیرونی  و حتی تجهیزات و امکانات موجود در خانه ها استخر، جکوزی و حتی وان و گاها شیرآلات ساخت داخل و خارج  بین دو تا سه برابر نسبت به سایر مناطق شهری بالاتر است.
به عنوان مثال در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی  نوساز و خشک در خیابان قیام و فردوسی به عنوان نماد بالا شهر در بجنورد مرکز استان خراسان شمالی به طور میانگین  بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون ریال است که بسته به نوع مصالح و تجهیزات ساختمانی گاها قیمت هر متر مربع مسکن در این مناطق ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون ریال نیز می رسد  حتی برخی  بنگاه های مشاور املاک با روند افزایشی افسار گسیخته مصالح ساختمانی حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت را برای واحدهای مسکونی این مناطق تا پایان سال پیش بینی می کنند.
همچنین قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق امیریه، شهید امامی موسوم به بانک ملی، شهید ماژانی (استانداری سابق )، طالقانی، فردوسی شمالی موسوم به پل منطقه، کوی بهداری، شهر ناوک به عنوان مناطق متوسط نشین بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون ریال در نوسان است.
علاوه بر آن قیمت مسکن در برخی دیگر از مناطق موسوم به پایین شهر نیز بین ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون ریال می رسد و  قیمت هر متر مربع مسکن در تمام این مناطق نسبت به سال ۹۶ و حتی ۹۷ که اوج معاملات مسکن استان خراسان شمالی در سطح کشور و دوران طلایی خرید و فروش از سوی بنگاه ها نامگذاری شد، دو تا سه برابر رشد نشان می دهد.
چرایی افزایش قیمت مسکن
برخی از مشاوران املاک نقطه جوش گرانی قیمت مسکن و حتی رشد معاملات را در بجنورد به عنوان مرکز استان خراسان شمالی که به تنهایی ۷۰ درصد از ساخت و سازها و حتی معاملات ملک و املاک شهرهای استان در این شهر انجام می شود و سایر شهرها نیز تاثیر پذیری قیمت خود را از این شهر می گیرند، مربوط به پس از وقوع زلزله ۵.۷ ریشتری  اردیبهشت سال ۹۶ در این شهر این می دانند.
طبق اظهار نظر برخی از این مشاوران املاک ، زلزله ۵.۷ ریشتری اردیبهشت سال ۹۶ با خسارت ۲۰ تا ۳۰ درصدی  که به واحدهای مسکونی مهر در گلستان شهر بجنورد به عنوان یکی از پرترافیک ترین  منطقه این ساخت و سازها وارد کرد، باعث شد تا این منطقه که در شمال شهر بجنورد برای تعدیل و تنظیم قیمت  به خصوص محل جانمایی اقشار کم درآمد پیش بینی شده بود، جایگاه خود را از دست بدهد و موج جدیدی از خریداران را از این منطقه به شهرهای بزرگ چون بجنورد، شیروان و اسفراین سرازیر کرد و خود به خود آشفته بازار قیمت مسکن را در این شهر دامن زد.

رشد تقاضا برای خرید مسکن در شهر بجنورد مرکز استان خراسان شمالی و سایر شهرهای اطراف از جمله شیروان، اسفراین و حتی مانه و سملقان پس از این حادثه به گونه ای افزایش یافت که در کمتر از یک سال پس از این حادثه طبق گزارش مرکز آمار ایران استان خراسان شمالی و به خصوص شهر بجنورد که بیشترین خرید و فروش مسکن نیز در این شهر انجام می شود، رتبه نخست خرید و فروش مسکن را با رشد ۷۷ درصد نسبت به سال قبل از آن ( ۹۶) در سطح کشور به خود اختصاص داد و همین رشد معاملات افزایش چندین برابری قیمت ها را به دنبال داشت.
افزایش چندین برابر قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، پیش بینی کمبود ۲۰ هزار واحد مسکونی در این استان نسبت به تقاضا و دستمزد کارگران از دیگر عوامل تاثیر گذار بر قیمت چندین برابری مسکن در شهرهای استان خراسان شمالی در دو تا سه سال اخیر بود که گاها موجب شد تا بخشی از خریدارانی که پولشان به خرید مسکن در شهرها نمی رسید به روستاها سرازیر شوند و التهاب قیمتی را در این مناطق نیز دامن بزنند.
برخی کارشناسان پیش بینی می کنند که تداوم قیمت افسار گسیخته قیمت مسکن در شهرهای استان خراسان شمالی می تواند در شرایط خشکسالی حاکم بر منطقه و کاهش تولید محصولات وسوسه روستا نشینی را در خریداران و فروش اراضی کشاورزی را با قیمت چند برابری در کشاورزان افزایش دهد و آینده کشاورزی را در این خطه از شمالشرق کشور که یک سوم از اشتغال آن در حوزه کشاورزی است را با ابهام مواجه کند.
رشد قیمت مسکن کاهش قدرت خرید
یکی از بنگاه های مشاور املاک در شهر بجنورد افزایش قیمت زمین و مسکن را در  دو تا سه سال گذشته ناشی از تبعیت ملاک و املاک از بازار بورس، ارز و سکه دانست و گفت : هرچه   بازار بورس، سکه و ارز روند صعودی به خود گرفت، مالکان مسکن نیز برای عقب نماندن از این قافله ، قیمت ها را افزایش دادند تا بتوانند قدرت خرید خودشان را حفظ کنند و حتی سقف مشخصی نیز برای این قیمت ها قابل پیش بینی نبود.
ابوالفضل محمدی افزود: از اوایل زمستان سال گذشته با وجود تثبیت  بازار ارز و سراشیبی قرار گرفتن بازار بورس که تا حدودی کاهش معاملات مسکن را نیز موجب شد، قیمت ها  به دلیل گرانی مصالح ساختمانی، زمین، دستمزد کارگران و نرخ تورم نه تنها تثبیت نشد که بر خلاف روند رکود خرید و فروش افزایش قیمت نیز داشت به طوری که میانگین ساخت هر متر مربع مسکن در بجنورد حدود ۱۲۰ میلیون ریال می رسد.
وی دلیل رکود بازار مسکن را ناشی از افزایش بی رویه قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم دانست و اظهار داشت : در شرایط فعلی با وجود این که تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت یا آماده فروش نسبت به تقاضا بسیار پایین است، ولی روند افزایشی قیمت ها باعث شد تا توان خرید مردم کاهش یابد و نتوانند با این رشد قیمتی مسکن خریداری کنند.
به گفته وی تاثیر رشد بی رویه قیمت مسکن در سال های اخیر خود را به وضوح در نرخ اجاره بهاء نشان داد به طوری که این روزها نرخ اجاره بهاء بازار مسکن را قوز بالا قوز کرد و اکثر مستاجران توانایی تمدید واحدهای در اختیار خودشان را ندارند و باید نقل مکان کنند.
محمدی اظهار داشت : با وجود این که در شرایط فعلی تعداد فروشندگان از خریداران پیشی گرفت و نسبت یک سال قبل بیشتر مراجعه به بنگاه ها فروشندگان تشکیل می دهند تا خریدار، ولی هیچ یک از این فروشندگان حاضر به اندک کاهشی قیمت نیستند و گاها نیز اندک کاهشی در این بازار مشاهده می شود، مربوط به فروشندگانی است که نیاز به نقدینگی دارند.

دبیر کانون سراسری  انبوه سازان کشور گفت: اگرچه بازار مسکن قابل تحلیل و پیش بینی نیست، ولی برآیند فعلی نشان می دهد که بار دیگر رکود بر بازار مسکن سایه  انداخت و احتمال می رود که این رکود طولانی تر شود.
مهدی روحانی گرانی مصالح ساختمانی و دستمزد را عامل اصلی و تاثیر گذار بر بازار قیمت مسکن دانست و اظهار داشت : بیشتر این افزایش قیمت نیز از سوی مبادی تولید به بازار تحمیل می شود و در سرجمع قیمت نهایی مسکن بیشتر خود را نشان می دهد و گرانی بازار مسکن نیز تا حد زیادی بر رکود فعلی معاملات تاثیر گذار است.

وی با اشاره  کاهش معاملات در بازار مسکن اظهار داشت :  هم اکنون قیمت هر متر مربع ساختمان آن قدر بالا رفته که معاملات مسکن مختص قشر خاصی شده و شاید ۹۵درصد افراد متقاضی و نیازمند به مسکن در جامعه  به دلیل گرانی ها قادر به خرید مسکن نیستند.
روحانی با بیان این که هم اکنون حداقل قیمت یک واحد مسکونی 100 متری در بجنورد به بیش از یک میلیارد تومان در یک منطقه کم برخوردار  می رسد گفت: مردم پول خرید حتی واحد های کوچک را نیز ندارند و آن هایی که در این بازار خریدار مسکن می شوند، یا قشر خاصی از جامعه هستند که پول کلانی دارند و یا افراد انگشت شماری هستند که می خواهند ملک خود را تبدیل کنند.
وی سوق یافتن برخی از خریداران این بازار پرالتهاب به مناطق روستایی را نیز دور از انتظار ندانست و اظهار داشت : قطعا اگر بخشی از خریداران نتوانند در شهرها مسکن برای خودشان دست و پا کنند، به روستاها برای خرید و یا اجاره می روند و بازار مسکن در این مناطق را نیز ملتهب خواهند کرد.
افزایش ساخت و ساز راهکار غلبه بر بازار گرانی مسکن
دبیر کانون سراسری  انبوه سازان کشور افزایش ساخت و ساز را بهترین راهکار برای غلبه بر روند افسار گسیخته قیمت مسکن در این استان و سایر استان های کشور دانست و اظهار داشت : اگر دولت بتواند طرح مشابه مسکن مهر یا اقدام ملی مسکن را با آسیب شناسی طرح های قبلی انجام دهد ممکن است قیمت مسکن در شرایط فعلی ثابت بماند.
روحانی اظهار داشت : دولت با اجرای طرح اقدام ملی مسکن برنامه ریزی خوبی را برای مسکن دار شدن افراد جوان فاقد مسکن در دستور کار قرار دارد که باید این کار شتاب بیشتری بدهد و با واگذاری برخی از این ساخت و سازها به بخش خصوصی سریعتر بتواند واحدهای در دست ساخت را برای تنظیم بازار مسکن تکمیل کند.
وی اضافه کرد : اگر قیمت ها افزایش فعلی خود را ادامه دهد، آمار مستاجران بیشتر می شود و آن وقت معضل دیگری به عنوان اجازه نشینی بر شهرها حاکم می شود که مشکلات این بخش بیشتر خواهد شد.
کمبود ۲۰ هزار مسکن در خراسان شمالی
معاون عمرانی استاندار خراسان شمالی می گوید : این استان برای تعدیل بازار مسکن نیاز به ساخت حدود ۲۰ هزار مسکن دارد که حدود یک سوم از این کمبود ها مربوط به شهر بجنورد مرکز استان است.
غلامرضا هوایی اظهار داشت : علاوه بر آن هم اکنون حدود ۵۰ هزار خانوار در شهرها و روستاهای استان خراسان شمالی مستاجر هستند که باید با شتاب بخشی ساخت مسکن به این تقاضاها پاسخ داد  تا هم جمعیت فاقد مسکن ما مسکن دار شوند و هم این که بازار مسکن ما تعدیل شود.
وی اضافه کرد : برنامه استان تامین این میزان ساخت  مسکن در یک پروسه پنج ساله است و استارت آن نیز با اجرای طرح اقدام ملی مسکن زده شد  و هم اکنون  ساخت حدود ۵ هزار مسکن در سطح شهرها و روستاهای استان شروع شد و پیش بینی می شود تا در دو سال آینده بتوانیم حداقل ۲۰ هزار مسکن جدید را در استان شروع کنیم.
وی خاطرنشان کرد :  همچنین این استان در طرح اقدام ملی مسکن نیز دست پیش را نسبت به اکثر استان های کشور دارد به طوری که از ۴۲ هزار مسکن که در سطح استان های کشور پیش بینی شد حدود ۱۰ هزار سهمیه مربوط به استان خراسان شمالی است.
معاون استاندار خراسان شمالی می گوید : با عملیاتی کردن طرح اقدام ملی مسکن بخش زیادی از مشکلات مسکن برطرف خواهد شد و با این برنامه بازار مسکن نیز در این استان تعدیل می شود و افراد بیشتری می توانند از خانه بدوشی نجات یابند.
بر اساس آمار سازمان نظام مهندسی ساختمان استان خراسان شمالی در سال گذشته یک میلیون و ۲۵۱ هزار متر مربع پروانه ساخت و ساز برای مهندسان ساختمانی صادر شد که به طور میانگین این میزان پروانه حدود ۱۲ هزار مسکن در شهرهای این استان در دست ساخت قرار گرفت که حدود ۶۰ درصد مربوط به بجنورد مرکز استان خراسان شمالی بود.
استان ۸۶۳ هزار نفری خراسان شمالی در شمال شرق کشور واقع است و ۴۴ درصد جمعیت آن در روستاها سکونت دارند.

این استان دارای ۸ شهرستان و ۲۴ شهر است.

حدود ۵۰ هزار خانوار در واحدهای استیجاری سکونت دارند.