تاخیر در برنامه تولید و عرضه مسکن و نقش آن در افزایش قیمتها

تهران- ایرنا- در یادداشت روزنامه ایران می‌خوانیم: بازار اجاره در حال حاضر بازار پرفشاری است. حتی اگر کاهش ازدواج یا افزایش طلاق باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن باشد، اما همین عوامل در بازار اجاره برعکس عمل می‌کند و بسیاری افراد مجرد یا افرادی که متارکه کرده‌اند، متقاضی مسکن اجاره‌ای هستند.

روزنامه ایران، سه‌شنبه یازدهم خرداد با انتشار یادداشتی از مجتبی بیگدلی رییس مجمع ملّی مسکن به بررسی نقش تأخیر ساخت‌وسازِ مسکن در افزایش قیمتِ خرید و اجاره این کالای ضروری پرداخته است: ساخت و عرضه مسکن هرچه بیشتر باشد، می‌تواند در کنترل قیمت‌ها در این بازار مؤثرتر باشد. بنابراین به‌نظر می‌رسد برنامه منظم برای تولید مسکن مهم‌ترین راهکار برای تثبیت قیمت‌ها در این بازار باشد. مسکن، صنعتی تولیدی است که فقط با ساخت و عرضه می‌توان بازار آن را کنترل کرد. کمبود مسکن مانند کالاهای دیگر نیست که مثلاً با واردات جبران شود؛ پس چاره ای بجز تولید نداریم.

بخش مسکن و ساخت‌وساز از طرفی یک فرصت و از طرفی یک تهدید است. فرصتی برای اشتغال و تهدیدی برای زوج‌های جوان و اقشار متوسط و کم‌درآمد که با وجود سال‌ها کار کردن و حتی پس‌انداز نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری یا حتی اجاره کنند. مسکن در حال حاضر گران‌ترین و مهم‌ترین محصول در سبد خرید خانوار است. هرچه تولید را بالا ببریم، عرضه اقناع و قیمت‌ها کاهشی می‌شود. در برخی سال‌ها تولید مسکن به اندازه نیاز نبوده است و موجب انباشت تقاضا در بازار اجاره شده است. بازار اجاره در حال حاضر بازار پرفشاری است. حتی اگر کاهش ازدواج یا افزایش طلاق باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن باشد، اما همین عوامل در بازار اجاره برعکس عمل می‌کند و بسیاری افراد مجرد یا افرادی که متارکه کرده‌اند متقاضی مسکن اجاره‌ای هستند.

در بازار اجاره اهرم پرفشاری داریم و تقاضا بالا است. نبض کمبود مسکن و افزایش قیمت از میزان تقاضا مشخص می‌شود. اگر کمبود تولید و عرضه داشته باشیم، نمی‌توانیم به این تقاضا پاسخ دهیم و مشکل، خود را در افزایش قیمت‌های اجاره نشان می‌دهد. هرچه قیمت مسکن بالا برود و سطح درآمد متناسب با آن نباشد، خرید مسکن را به عقب می‌اندازد. تأخیر در خرید مسکن خود عامل مهمی در افزایش تقاضا برای اجاره است. مسائلی مانند سوداگری و مشکلاتی از این دست با تولید بیشتر رنگ می‌بازد و اگر تولید متناسب باشد این مسائل نمی‌تواند تأثیرگذاری خود در بازار مسکن را افزایش دهد. پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و تأمین زمین، زیرساخت‌ها، صدور پروانه، کاهش هزینه‌های نظارت و نظام مهندسی و… در ساخت مسکن به منظور عرضه در بازار اجاره، برنامه‌ای است که برعهده دولت‌ها بوده اما اجرا نشده است. علم اقتصاد می‌گوید کاهش عرضه موجب انباشتگی تقاضا می‌شود.

هرچه عرضه بالاتر برود حق انتخاب متقاضیان هم متنوع می‌شود و بالا می‌رود. فراهم بودن بستری برای داشتن حق انتخاب، تأثیر زیادی بر کنترل قیمت در بازار معاملات و اجاره مسکن دارد. قیمت تمام‌شده و تورم ایجاد شده در بخش مسکن تأثیر مستقیم در افزایش قیمت اجاره دارد. قیمت تمام‌شده مسکن رابطه مستقیم با قیمت اجاره دارد. وقتی افزایش تا ۷۰ درصدی در یک سال در بخش مسکن داریم، همان اندازه افزایش قیمت‌ها در اجاره مسکن هم داریم. بخش عمده‌ای از قیمت مسکن مربوط به زمین است. در ۲ سال اخیر قیمت مصالح هم بالا رفته و علاوه بر قیمت زمین، قیمت ساخت‌وساز و اعیان هم افزایش یافته است. این چند عامل بر مبلغ اجاره ماهانه تأثیر دارد. یک‌سوم قیمت کل مسکن را اجاره‌بها حساب می‌کنند. کسی که سال گذشته واحد مسکونی را مثلاً ۲۰۰ میلیون رهن داده، قطعاً امسال حاضر نیست قیمت اجاره را کاهش دهد؛ هرچند آمار رسمی نشان دهد قیمت مسکن کاهشی است.

برنامه‌هایی برای کنترل بازار مسکن و بازار اجاره تدوین شده اما این برنامه‌ها یا اجرا نشده یا پشتوانه اجرایی ندارد. برنامه‌هایی مانند اجاره‌داری حرفه‌ای یا ساخت مسکن استیجاری در طرح جامع مسکن آمده اما هیچ دولتی این برنامه‌ها را اجرا نکرده است. اجرای این برنامه‌ها، عرضه در بازار اجاره را افزایش می‌دهد. افزایش عرضه همچنین موجب کاهش قیمت مسکن و کاهش فاصله قیمت و درآمد خانوار خواهد شد. هرچه توان خانوار برای خرید مسکن بالا برود و خرید تسهیل شود، تقاضا در بازار اجاره کاهش می‌یابد و درنتیجه قیمت‌ها در این بازار هم کاهشی می‌شود.