مالیات بر ارزش زمین برای حل چالش‌های بازار مسکن ایران

ارزش هر ملک از دو بخش زمین و ساختمان تشکیل شده و هزینه ساخت بنا بسیار کمتر از خرید ملک است که این سوال ایجاد می شود که این تفاوت قیمت از کجا نشات میگیرد. ارزش زمین بهره ای است در دست مالک که وی از جامعه کسب می کند.
مالیات بر ارزش زمین برای حل چالش‌های بازار مسکن ایران

خبرگزاری فارس؛ ارزش هر ملک از دو بخش زمین و ساختمان تشکیل شده است. امروزه هزینه ساخت بنا بسیار کمتر از خرید ملک است که این امر این سوال را ایجاد میکند که این تفاوت قیمت از کجا نشات میگیرد. علت این امر قیمت بالای زمین است. زمین کالایی است که ارزش ان بدون هیچگونه کار و تلاش مالک آن تعیین می شود. به عبارتی ارزش زمین بهره ای است در دست مالک که وی از جامعه کسب می کند.

50 سال پیش، زمانی که گروه هاروارد برای مطالعات برنامه‌ی سوم توسعه به ایران آمد، پس از مطالعات خود بیان کرد که انباشت دارایی‌ها به‌صورت املاک مانعی در پیش روی سرمایه‌گذاری صنعتی قرار دارد. این امر حکایت از پیشینه‌ تاریخی جذابیت بازار ملک برای سرمایه گذاری در کشورمان دارد. اما این جذابیت چگونه در بازار املاک شکل‌گرفته است؟

زمین ثروتی ماندگار

ارزش هر ملک از دو بخش ارزش عرصه و اعیان تشکیل‌شده است. ارزش عرصه به بخشی از ارزش ملک گفته می‌شود که بدون هرگونه ساخت‌وساز، زمین مذکور مورد معامله قرار می‌گیرد. ارزش اعیان نیز به ارزش بنای ساخته‌شده گفته می‌شود. ارزش اعیان، به‌طور متوسط، در هر 30 سال، به‌طور کامل مستهلک می‌شود. اما ارزش عرصه، نه‌تنها در اثر گذر زمان تقلیل نیافته، بلکه در اثر افزایش جمعیت ارزش آن افزایش می‌یابد. به‌نحوی‌که ارزش ریالی زمین در سطح شهرهای کشور طی دوره‌ 15 سال اخیر، 27.3 برابر و با تعدیل تورم در آن، 2.6 برابر شده است. این رقم از هر کالای سرمایه‌ای دیگری همچون طلا، سهام بورس و غیره بیشتر است. این امر سبب جذابیت ملک برای سرمایه‌داران برای تبدیل دارایی‌های خود به ملک شده است. لذا شاهد این امر هستیم که از املاک ساخته‌شده طی دوره‌های سرشماری، بخش وسیعی از آن تبدیل به دارایی‌های سرمایه‌ای، گشته است.

قیمت زمین 80 درصد هزینه‌ تولید ملک

چنانچه عناصر تولید ملک را در چهار عامل زمین، مصالح ساختمانی، مجوزهای ساخت و نقدینگی دسته‌بندی نماییم. درحالی‌که در تولید مصالح ساختمانی در کشور خودکفا هستیم؛ زمین مهم‌ترین نهاده‌ در تولید ملک به‌حساب می‌آید. تأمین زمین نیاز به زمین مرغوب دارد. این مرغوبیت اگرچه می‌تواند به‌واسطه‌ی تأمین زیرساخت‌ها و وسایل حمل‌ونقل در یک منطقه گسترش یابد، اما نهایتاً این امور نیازمند هزینه حاکمیت و عرضه‌ی زمین مرغوب است.

بررسی‌های صورت گرفته از هزینه‌ تأمین زمین و سهم آن در هزینه‌های تولید ملک نشان می‌دهد که این هزینه بسته به ارزش زمین، می‌تواند تا 80 درصد از ارزش، ملک را شامل شود. چنانچه مطابق با داده‌های معاملاتی اردیبهشت98، قیمت هر مترمربع ملک نوساز در شهر تهران به مبلغ 16.2 میلیون تومان در هر مترمربع معامله‌شده است، با احتساب متوسط هزینه ساخت برای هر مترمربع 3.8 میلیون تومان (بنا بر مناقصات وزارت راه)، هزینه‌ زمین در تولید هر مترمربع زیربنای مسکونی در سطح شهر تهران به میزان 14.4 میلیون تومان در هر مترمربع محاسبه می‌شود.

ز آنجا که قیمت معاملاتی ملک تابع تقاضا در بازار املاک است، سیاستی که به‌واسطه‌ آن هزینه‌ زمین، برای ساخت‌وساز کاهش یابد؛ سبب کاهش هزینه‌های تولید مسکن شده و با توجه به فرض ثابت بودن قیمت ملک در زمان عرضه، این امر سبب افزایش جذابیت فعالیت ساخت‌وساز برای ورود نقدینگی به این بخش خواهد شد.

چگونه هزینه‌ تأمین زمین را کاهش دهیم؟

بیش از 10 سال از گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس و معرفی مالیات بر ارزش زمین به‌عنوان ابزاری در راستای تنظیم بازار مسکن می‌گذرد، اما در این مدت هیچ اقدام اجرایی صورت نگرفته است. عدم استفاده از این ابزار و سایر ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن، نهایتاً بازار مسکن را به محلی مناسب برای فعالیت سوداگران کرده است. استفاده از مالیات بر ارزش زمین در دنیا غالباً در راستای کاهش سوداگری، افزایش بهره‌وری و توزیع بهتر زمین در راستای رونق تولید مسکن اتخاذشده است.

استفاده از ارزش زمین در محاسبه عوارض و مالیات‌ املاک است که در برخی کشورها بیش از 100 سال سابقه‌ اجرایی دارد. در این روش، ارزش ساختمان از ارزش کل ملک کنار گذاشته و ارزش عرصه (زمین) مبنای محاسبه‌ مالیت قرار می‌گیرد. این مالیات میتواند برای کسب درآمد شهری و یا به صورت یک مالیات تنظیمی اجرا گردد.

این شیوه اولین بار در قرن 19 ام میلادی، توسط اقتصاددانی به نام هنری جورج، پایه‌گذاری گردید. وی بیان می‌کند که “بخشی از ارزش ملک که مالک در شکل‌گیری آن هیچ نقشی ندارد، مناسب‌ترین منبع برای اخذ عوارض املاک است”. این ارزش عبارت است از ارزشی که نه بواسطه تلاش مالکین گذشته و حال ملک به وجود امده باشد بلکه ارزشی است که بواسطه بخت و اقبال مالک بوسیله فعالیت دولت و افراد مجاور ملک، در آن پدید آمده است. از آنجا که زمین و ارزش آن در جامعه فارغ از هر نوع فعالیت مالک به وجود می‌آید؛ ارزش زمین، بهترین مبنا برای محاسبه‌ مالیات و عوارض در بخش املاک است. اخذ مالیات بر ارزش زمین، سبب پرداخت بهره‌ی مالکانه زمین دوسط مالک خواهد شد و در ان زمین به عنوان کالایی عمومی به اجاره ی مالک در می اید.

پس از هنری جورج، این سیستم مالیاتی توسط اقتصاددانان سرشناسی همچون میلتون فریدمن، ولیام ویکری، جوزف استیگلیتز (سه تن از برندگان جایزه نوبل اقتصاد) و دیگران موردتوجه و تمجید قرار گرفت به‌نحوی‌که میلتون فریدمن، که یکی از مخالفین سرسخت سیستم‌های مالیاتی به‌حساب می‌آمد، از این شیوه ی اخذ مالیلت به‌عنوان “آخرین مالیات بد” نام می ‌برد. در این روش با افزایش هزینه‌ی نگهداشت زمین، اصطلاحاٌ، کالای زمین در دست محتکرین داغ شده و این امر سبب حرکت توزیع ان از دست محتکرین به سمت نیازهای مصرفی خواهد شد.

اثر اجرای مالیات بر ارزش زمین

از آنجا که امروزه نیاز به تولید مسکن و ورود تقاضاهای غیر مصرفی به بازار مسکن از مهم‌ترین چالش‌های بخش مسکن به‌حساب می‌آید، زمین تقریبا مهمترین نهاده برای ساخت مسکن می باشد. زمین مناسب برای ساخت مسکن باید از مرغوبیت برخوردار باشد و زمین‌های مرغوب در دست زمین داران بزرگ با قیمت های بالا عرضه می کنند و صرفه فعالیت تولید ملک را از بین می‌برند.

اخذ عوارض شهری از ارزش زمین و جایگزینی آن با دیگر عوارضی همچون افزایش تراکم و پروانه‌های ساختمانی، علاوه بر آنکه سبب کاهش قیمت زمین و افزایش دسترسی به زمین برای ساخت ملک خواهد شد، در این روش به‌جای تأمین هزینه‌های شهری از سازندگان ملک، هزینه بهای شهری از ملاکین و زمینداران بزرگ اخذ می شود.

تجربه‌ استفاده از ارزش زمین در محاسبه‌ی عوارض و مالیات املاک در کشورهای امریکا و استرالیا حاکی از کاهش ارزش زمین، رونق فعالیت‌های ساخت‌وساز و کاهش تعداد خانه‌های خالی است. اخذ مالیات از ارزش زمین سبب کاهش بازدهی زمین به‌عنوان دارایی شده و جذابیت زمین را به‌عنوان دارایی کاهش می‌دهد. متعاقبا علاوه بر اینکه انگیزه افراد برای تملیک زمین، بیش از نیاز مصرفی، از بین می رود، این مالیات سبب کاهش خانه‌های خالی و بهبود بازار اجاره نیز می‌شود. اثر دیگر این مالیات افزایش سهم ارزش اعیان در ارزش کل ملک و متعاقباً بهبود کیفیت ساختمان های مصرفی در یک شهر خواهد شد.

*سید محمد علی امیراحمدی کارشناس اقتصادی

فروش اقساطی واحدهای مسکن مهر تا پایان خرداد ۹۹

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اعلام اینکه واحدهای مسکونی مهر نیمه‌تمام تا خرداد ۹۹ باید فروش اقساطی شود از راه‌اندازی سامانه تا پایان امسال خبر داد.
به گزارش خبرگزاری فارس به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اعلام اینکه با ۲۱ استان در خصوص تکمیل، تحویل و فروش اقساطی واحدهای مسکونی مهر جلساتی جداگانه برگزار شده است از ارایه گزارش‌های وضعیت واحدهای مسکونی تکمیل، نیمه تمام و یا فروش اقساطی شده و نشده در جلسه هجدهم شورای عالی مسکن در سال جاری خبر داد.

اصلانی گفت: تاکنون در خصوص اطلاعاتی که از سوی بانک مسکن در خصوص واحدهای فروش اقساطی مسکن مهر از ۲۱ استان گرفته شده جلساتی جداگانه با هریک از استان‌ها تشکیل و به تفکیک پروژه‌ها بررسی و تعیین تکلیف شدند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه برخی از واحدهای مسکونی مهر تکمیل و برخی تکمیل نشده اند، اعلام کرد:  مقرر شده است تا تمامی پروژه‌هایی که تکمیل شده اما فروش اقساطی نشده‌اند تا ۳۰ اسفند فروش اقساطی شوند. همچنین، آن پروژه هایی نیز که تکمیل نشده و فروش اقساطی نیز نشده اند نهایتا تا پایان خرداد ۹۹ فروش اقساطی شوند.

اصلانی همچنین در خصوص برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در خصوص ساماندهی بازار اجاره‌بها، اعلام کرد: برنامه هایی برای اجاره داری حرفه‌ای و استفاده از ظرفیت های پروژه های مشارکتی در برنامه اجاره داری حرفه ای در دستور کار است.

وی یکی از برنامه های وزارتخانه را برای ساماندهی بازار اجاره بها، راه اندازی سامانه املاک و اسکان عنوان کرد و گفت: سامانه املاک و اسکان که جزو برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی به بازار اجاره بها و اخذ مالیات از خانه های خالی برای سرریز شدن آنها به بازار اجاره است تا پایان امسال رونمایی می‌شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دولت ارایه شده تا ارایه اطلاعات به وزارتخانه راه و شهرسازی به عنوان متولی تهیه سامانه شناسایی خانه‌های خالی اجباری شود، توضیح داد: مدل طراحی، شرکت تعیین شده و فعالیت شرکت ادامه دارد و قطعا سامانه تا قبل از پایان سال راه‌اندازی می‌شود.

اصلانی تصریح کرد: این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و دسترسی از سوی وزارتخانه راه و شهرسازی به وزارت اقتصاد داده می‌شود تا آن وزارتخانه (اقتصاد) اطلاعات را از سامانه برای اخذ مالیات، استفاده کند.

وی در خصوص همکاری وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دیگر برای تکمیل اطلاعات این سامانه اعلام کرد: وزارت راه وشهرسازی لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی را به دولت ارایه کرده است و با تصویب این لایحه، ارایه اطلاعات به وزارت راه و شهرسازی از سوی سازمان ها و وزارتخانه های مرتبط به عنوان متولی تهیه سامانه شناسایی خانه‌های خالی اجباری می‌شود.

وی توضیح داد: از فیلدهای اطلاعاتی سازمان امور مالیاتی استفاده کرده و اطلاعات مربوط به سامانه تکمیل می شود.

محدودیت خرید اوراق تسهیلات مسکن از ۱۶۰ به ۲۸۰ برگه افزایش یافتراه و ساختمان

محدودیت خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک عامل بخش مسکن ۲۸۰ و یک بانک دولتی ، ۲۴۰ برگه در هر جلسه معاملاتی تعیین شده است.

محدودیت خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک مسکن ۲۸۰ و بانک ملی، ۲۴۰ برگه در هر جلسه معاملاتی تعیین شده است.

د رهمین ارتباط فرابورس ایران در اطلاعیه ای پیرو مصوبات شورای پول و اعتبار، موارد ذیل را در خصوص اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک مسکن اعلام کرده است:

۱. محدودیت زمانی عدم فروش توسط خریداران در کلیه نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن به مدت ۴ ماه خواهد بود.

۲. محدودیت عدم فروش توسط خریداران اوراق برای نمادهای اوراق گواهی که فقط ۴ ماه تا پایان معاملات آن در بازار فرابورس ایران باقی مانده است، اعمال نخواهد شد لذا در این مقطع زمانی، نمادهای معاملاتی تسه ۹۶۱۱، تسه ۹۶۱۲ و تسه ۹۷۰۱ و تسه ۹۷۰۲ مشمول محدودیت مذکور نیستند.

۳. در خصوص اوراق گواهی صادره بانک مسکن محدودیت ورود سفارش خرید و انجام معامله به میزان حداکثر ۲۸۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی است.

۴. متقاضیان خرید می‌بایست محدودیت‌های مذکور را در خصوص ورود سفارشات خرید و معاملات انجام شده رعایت کنند؛ تخطی از پیام ناظر بازار و ورود سفارش یا خرید بیش از سقف مجاز می‌تواند منجر به ابطال کلیه معاملات و حذف سفارش‌های ثبت شده و ارجاع موضوع به مرجع رسیدگی به تخلفات شود.

۵. اعتبار کلیه اوراق گواهی صادره جهت اخذ تسهیلات تا یک ماه پس از توقف نماد معاملاتی آن در بازار فرابورس ایران است. متقاضیان محترم جهت اطلاع از سایر جزئیات می‌توانند به اطلاعیه‌های این شرکت مندرج در سایت رسمی فرابورس ایران به نشانی www.ifb.ir مراجعه کنند.

محدودیت جدید خرید اوراق «تملی»

موارد ذیل در خصوص نمادهای اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک ملی اعلام می‌شود:

۱. اعتبار کلیه اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی) جهت نقل و انتقال (خرید و فروش) در بازار فرابورس از روز ۱۵ ماه ذکر شده در شرح نماد به مدت ۲ سال تقویمی است.

۲. اعتبار کلیه اوراق گواهی صادره جهت اخذ تسهیلات تا یک ماه پس از توقف نماد معاملاتی آن در بازار فرابورس ایران است.

۳. محدودیت حجمی هر سفارش خرید (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر سفارش) جهت نماد معاملاتی اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک ملی به تعداد ۲۴۰ ورقه تعیین شده است.

شرایط دریافت تسهیلات مسکن با محدودیت جدید چه تغییری کرده است؟

سقف جدید تسهیلات مسکن در تهران ویژه زوجین ۲۴ میلیون تومان است که متقاضیان باید ۴۸۰ برگه خریداری کنند.

محدودیت خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن ویژه بانک مسکن با نماد معاملاتی تسه، پیش از ۱۶۰ برگه در هر جلسه معاملاتی بود که با محدودیت جدید، متقاضی دریافت این تسهیلات می‌تواند در ۲ جلسه معاملاتی به جای یک جلسه اقدام به خرید این اوراق کند.

آغاز حسابرسی منابع و مصارف بازپرداخت اقساط مسکن مهر توسط سازمان حسابرسی

مدیرعامل بانک مسکن از آغاز یک حسابرسی ویژه توسط سازمان حسابرسی در خصوص منابع و مصارف بازپرداخت اقساط مسکن خبر داد و گفت:پرداخت تسهیلات به مستاجران با برطرف شدن ایرادات آغاز می شود.

ابوالقاسم رحیمی انارکی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با اشاره به اینکه از محل اقساط مسکن مهر تاکنون 32 هزار میلیارد ریال مالیات و سهم سود دولت پرداخت شده است، گفت: تاکنون 26 هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت 17 درصدی و 20 درصدی برای تأمین مالی مسکن مهر منتشر شده و 10 هزار میلیارد ریال بالانس آن منفی است.

رحیمی انارکی با بیان اینکه منابع و مصارف مسکن مهر در وزارت اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی مطرح شده است، اظهار داشت: در حال حاضر هم در حال یک حسابرسی ویژه توسط سازمان حسابرسی هستیم که منابع و مصارف بازپرداخت اقساط مسکن مهر را حسابرسی کند.

به گفته وی، امیدواریم تا پایان سال این برنامه به نتیجه نهایی برسد.

مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد: وضعیت سوددهی بانک مسکن مثبت نیست، چرا که دولت با مصوبه‌ای که صادر کرد یارانه مسکن مهر از سال 96 قطع شد.

وی گفت: یارانه مسکن تا سال 95 به بانک مسکن تعلق می‌گرفت و حدود 31 هزار میلیاردریال به عنوان درآمد غیرعملیاتی لحاظ می‌شد و در سال 97 بانک مسکن را با 62 هزار میلیارد ریال زیان مواجه کرد.

رحیمی انارکی در خصوص پرداخت تسهیلات به مستاجران نیز گفت:در حال انجام اقداماتی هستیم مستاجرانی که متقاضی دریافت تسهیلات باشند وام با نرخ سود 18 درصد پرداخت کنیم البته هنوز این برنامه در دست انجام است.

وی افزود:پیشنهادی به بانک مرکزی داشتیم تا کمکی به مستأجران صورت بگیرد اما در مورد عقد آن ابهاماتی وجود داشت که بانک مرکزی آن را به ما برگردانده تا ابهامات آن برطرف شود و در قالب جدیدی پیشنهاد دادیم و آن را در اختیار بانک مرکزی گذاشتیم.

بازار مسکن گیج زد!

متعاملین در بازار مسکن شهر تهران در میان انبوه قیمت‌های نجومی از یک طرف و معدود فایل‌های زیر قیمت از طرف دیگر دچار سردرگمی شده‌اند و به نظر می‌رسد وضعیت کنونی شباهت زیادی به اوضاع بلاتکلیف ماه‌های اسفند و اردیبهشت دارد.
تیتر20- بانک مرکزی میانگین رشد ماهیانه قیمت مسکن در شهر  تهران را ۸.۵ درصد و در منطقه یک معادل ۳۴ درصد اعلام کرد. طبق اعلام این بانک قیمت آپارتمان در منطقه یک با رشد عجیب و غریب هشت میلیون تومانی به یکباره  از متری ۲۳ میلیون تومان در آبان ماه به متری ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده که تعجب کارشناسان را در پی داشت. البته مطابق این آمار، قیمت به طور کلی در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۸.۵ درصد و معاملات ۱۳۷ درصد بالا رفته که اگرچه رقم قابل توجهی است اما با  توجه به تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت ارز، کارشناسان معتقدند رشد معاملات از نوع سفته‌بازانه باعث این اتفاق شده و ادامه نخواهد داشت.

به دنبال این آمار پیش‌بینی کارشناسان این بود که بازار مسکن در آینده دچار شوک قیمتی نخواهد شد و احتمالا معاملات در شرایط ثبات  قیمتی به تدریج بالا می‌رود. اما تنش‌های سیاسی در منطقه، بازار مسکن را در حالت کما قرار داد و معاملات به یکباره نزدیک به صفر شد. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند با فروکش کردن تنش‌ها در روزهای آینده آرامش بر بازار مسکن حاکم شود.

اما اتفاق جدیدی که با تغییر قیمت بنزین افتاده این است که قیمت پیشنهادی از سوی برخی مالکان، بخصوص مالکان واحدهای کلیدنخورده در مناطق شمالی تهران افزایش چشمگیری داشته است. در شرایطی که میانگین قیمت مسکن بر اساس معاملات قطعی در منطقه یک تهران ۳۱ میلیون تومان در هر متر مربع گزارش شده نرخ‌های پیشنهادی در آگهی‌های فروش ملک اعداد و ارقامی تا حدود دو برابر و حتی بیشتر را نشان می‌دهد. گذشته از این‌که برای چنین واحدهایی مشتری پیدا نمی‌شود، بازار مسکن تحت تاثیر نرخ‌های نجومی می‌تواند مجددا به فاز رکود بخزد. البته در بین انبوه فایل‌های نجومی، معدود واحدهای زیر قیمت هم یافت می‌شود که آنها هم مشتری چندانی ندارد. اما به هر حال این دوگانگی می‌تواند به رونق نیم‌بند بازار آسیب وارد کند.

بجز منطقه یک بر اساس اعلام دفاتر املاک در سایر مناطق رشد قابل توجهی در قیمت‌های پیشنهادی اتفاق نیفتاده اما تعداد فایل‌های به‌قیمت و زیرقیمت به طور محسوسی کاهش یافته و عمده مالکان این نوع واحدها، فروش را به حالت تعلیق درآورده‌اند. این سردرگمی در ماه‌های اسفند سال قبل و اردیبهشت سال جاری نیز مشاهده شد که نهایتا با ایجاد ثبات در سطح اقتصاد کلان و آرامش بازار ارز، بازار مسکن مسیر با ثباتی را در پیش گرفت و حتی برای چهار ماه پی در پی تا قبل از آذرماه شاهد رشد منفی قیمت بودیم.

لغو بسیاری از نشست‌ها در دفاتر املاک

دفاتر املاک مهم‌ترین ویژگی روزهای گذشته بازار مسکن را «لغو نشست» به دلیل ابهامات فروشندگان از آینده بازار عنوان می‌کنند. آنها عنوان می‌کنند با وجود آن‌که معاملات مقداری نسبت به آذرماه پایین آمده اما تعداد خریداران مصمم از فروشندگان مصمم بیشتر است.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره تحلیل این بازار در شرایط کنونی گفت: از چند زاویه می‌شود اوضاع بازار مسکن در شرایط فعلی را بررسی کرد؛ در تمام کشورها نوسانات قیمت در چنین شرایطی تا حد زیادی به سیاست‌های اتخاذ شده دولت‌ها مربوط می‌شود. ممکن است برای پاسخگویی به عطشی که برای خرید کالاهای سرمایه‌ای به وجود می‌آید دولت‌ها به سمت افزایش نقدینگی بروند که منجر به ایجاد زنجیره‌ای از تورم در تمام حوزه‌ها از جمله مسکن شود و حتی به اعداد غیر قابل کنترلی برسد. اما در مقطع فعلی که نگرانی‌ها از بین رفته چنین فرضیه‌ای برای بازار مسکن در ایران قابل تصور نیست.

به  گزارش ایسنا، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۸ بر  اساس اعلام بانک مرکزی به ۱۳ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۸.۵ درصد و ماه مشابه سال قبل ۴۱.۶ درصد افزایش یافته است. هم‌چنین تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه ۹۵۳۷ فقره بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳۵ درصد و ۴۰ درصد رشد نشان می‌دهد./ایسنا

خرید عرصه مسکن مهر پردیس برای دلال‌ها اجباری است

مدیر اجرایی واگذاری عرصه مسکن مهر پردیس گفت: با توجه به حجم بالای خرید و فروش مسکن مهر پردیس توسط دلال‌ها، خرید عرصه برای مالکان اولیه اجباری نیست ولی خریداران بعدی باید عرصه را خریداری کنند.

حسن حضرتی اظهار کرد: بر اساس بخشنامه قانون ۹۹ ساله خرید عرصه برای مالکان اولیه واحدهای مسکن مهر اجباری نیست، مگر اینکه خودشان درخواست کنند. اما با توجه به مساله‌ی واسطه‌گری و این‌که بسیاری از واحدهای مسکن مهر شهر جدید پردیس توسط دلالان خریداری شده، برای مالکان بعدی خرید عرصه اجباری است که آن هم می‌توانند به صورت نقدی یا اقساطی پرداخت کنند.

بسیاری از واحدهای افتتاح شده خالی است

وی افزود: بسیاری از واحدهای مسکن مهر پردیس که افتتاح شده خالی است. به طور مثال در بلوک‌های ۵۹ واحدی فاز ۱۱ بعضا ۱۰ خانوار هم ساکن نیستند که نشان می‌دهد عمده واحدها توسط سفته‌بازان خریداری شده و برای تحویل اقدام نمی‌کنند. به همین دلیل هیات مدیره شرکت عمران مصوب کرد که خرید عرصه برای نفرات اول اجباری نیست ولی اگر واحد در ریل خرید و فروش افتاد باید وضعیت عرصه تعیین تکلیف شود.

قیمت عرصه در فاز ۱۱ حدود ۱۹ تا ۳۵ میلیون تومان است

مدیر اجرایی واگذاری عرصه مسکن مهر پردیس، قیمت عرصه را با توجه به قدرالسهم واحدها متفاوت دانست و گفت: در فاز ۱۱ قیمت عرصه از ۱۹ تا ۳۵ میلیون تومان است. در فاز ۸ به دلیل این‌که قدرالسهم واحدها زیاد است نرخ‌ها حدود ۲۵ تا ۵۰ میلیون تومان تعیین شده که این ارقام از سوی کارشناسان رسمی دادگستری تعیین شده است. در پروژه‌های فاز ۸ بعضا ۹۰ متر زمین به یک واحد می‌رسد ولی در فاز ۱۱ سهم واحدها ۴۵ تا ۵۰ متر است.

حضرتی با بیان این‌که متقاضیان می‌توانند عرصه را به صورت اقساطی خریداری کنند گفت: فروش به صورت نقدی و اقساطی است. اگر نقدا پرداخت کنند ۳۰ درصد تخفیف شامل متقاضیان می‌شود. اگر هم بخواهند اقساطی بپردازند ۲۰ درصد مبلغ را نقد و مابقی طی اقساط پنج ساله بدون بهره خواهد بود اما شامل تخفیف نمی‌شود. البته طرح فروش ویژه را به هیات مدیره پیشنهاد داده‌ایم که به مناسبت دهه فجر امسال فروش اقساطی با تخفیف ۳۰ درصد به صورت یکساله انجام شود. بدین صورت که ضمن ارایه تخفیف ۳۰ درصد به متقاضیان ۲۰ درصد مبلغ به صورت نقد و مابقی طی اقساط یک ساله پرداخت شود. البته هنوز این طرح تصویب نشده اما به دنبال گرفتن موافقت آن هستیم.

درآمد ۴۰۰ میلیارد تومانی شرکت عمران پردیس از محل فروش عرصه

وی درخصوص آخرین آمار فروش عرصه واحدهای مسکن مهر در پردیس گفت: تا روز ۲۴ دی ماه ۱۳۹۸ تعداد ۱۲ هزار و ۲۸۸ واحد عرصه فروخته شده است. مبلغی حدود ۴۰۰ میلیارد تومان از محل فروش این تعداد به دست آمده که برابر دستورالعمل واگذاری عرصه، تمامی درآمد حاصله صرف عمران و آبادانی زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی فازها می‌شود.

مدیر اجرایی واگذاری عرصه مسکن مهر پردیس تاکید کرد: با اجباری شدن واگذاری عرصه برای نفرات بعدی، جلوی دلال‌بازی در مسکن مهر گرفته شد. از جمله مخالفان واگذاری عرصه، دلال‌ها و بنگاهی‌ها بودند؛ زیرا بعضا ۱۰ واحد و بیشتر با قیمت‌های پایین از مردم خریداری کرده‌اند. بنابراین فروش عرصه و واگذاری سند تک برگی به ضرر دلالان و به نفع متقاضیان اولیه است که بعضا چند سال منتظر تحویل خانه‌های خود هستند.

حضرتی با اشاره به تعیین بازه‌های زمانی شش ماهه برای واگذاری عرصه گفت: قیمت‌های کارشناسی محدوده زمانی دارد که معمولا شش ماه طول می‌کشد. برای سال جاری نیز محدوده زمانی با قیمت‌های فعلی تا آخر سال تعیین شده است.

مخالفتم با مالیات بر عایدی مسکن اشتباه بود

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه اشتباه ما این بود که تصور می‌کردیم مالیات بر عایدی مسکن به ضرر این بخش است گفت: مالیات بر عایدی مسکن قطعا کمک حال بخش مسکن خواهد بود و اشتباه ما این بود که از ابتدا با مالیات بر عایدی مخالف بودیم.
مخالفتم با مالیات بر عایدی مسکن اشتباه بود

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، با اشاره به اینکه مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند به کاهش التهاب بازار مسکن کمک بسیار زیادی کند، گفت: همواره با مالیات بر عایدی مسکن مخالف بودم و معتقد بودم که این طرح قیمت مسکن را بالا می‌برد، اما بعد از مطالعات اجمالی متوجه شدم که ما داریم اشتباه می‌کنیم.

خسروی ادامه داد: در حال حاضر در 180 کشور دنیا مالیات بر عایدی مسکن و سایر بازارها مثل طلا اجرا می‌شود و این تصور غلط که مالیات بر عایدی مسکن و یا مالیات بر عایدی سرمایه به تمام دارایی اشخاص وضع خواهد شد اشتباه است.

خسروی با اشاره به اینکه قطعا مالیات بر عایدی مسکن موجب کاستن التهاب بازار مسکن خواهد شد، اظهار داشت: مالیات بر عایدی سرمایه سال‌هاست که در آمریکا و سایر کشورهای پیشرفته به فراخور وضعیت داخلی کشور خود اجرا و پیاده می‌شود و باعث شده تا از ورود واسطه‌ها و سوداگران به بازار مسکن جلوگیری شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه لئوناردو لیبرمن اقتصاددان آمریکایی در سال 2015 اعلام کرد که عدم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه موجب فعالیت‌های احمقانه و تشدید فعالیت‌های غیرتولیدی می‌شود تاکید کرد: عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود تا سرمایه‌ها از بین برود و سرمایه‌ها به سمت بخش مولد حرکت نکنند.

وی افزود: قطعا مالیات بر عایدی مسکن برای دهک‌های پایین جامعه اجرا و اعمال نمی‌شود و این برنامه و طرح تنها برای واحدهای مسکونی که بیش از نیاز خریداری می‌شود اعمال خواهد شد.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس،مالیات بر عایدی سرمایه در حالیکه سالهاست بر روی آن و مزیت های تاکید شده همچنان در مسیر تصویب در مجلس و قانون شدن قرار دارد و در حال حاضر در وزارت امور اقتصادی و دارایی در حال بررسی کارشناسی است.

میانگین قیمت اسمی مسکن در شهر تهران در آذرماه رکورد زد

به گزارش اسپوتنیک به نقل از پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا)، نرخ رشد ماهانه 8.5 درصدی قیمت مسکن در ایران طی آذرماه، که در مقایسه با میانگین 1.6 درصدی نرخ رشد ماهانه در هشت‌ماهه ابتدای سال بسیار بالاست، سبب شده تا نرخ رشد سالانه قیمت مسکن (رشد قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل)که در شش ماه اخیر روند نزولی شدیدی داشته و از 112 درصد در اردیبهشت‌ماه به کمتر از 40 درصد رسیده بود، دوباره افزایش یابد.

هرچند میانگین قیمت اسمی مسکن در شهر تهران طی آذرماه به رکورد جدیدی رسیده، اما در مورد ارقام حقیقی (تعدیل شده با شاخص قیمت مصرف کننده)، موضوع متفاوت است و هنوز فاصله حدود 10 درصدی با بالاترین سطح قبلی (در خرداد 98) وجود دارد. با توجه به انتظار افزایش نرخ تورم در ماه‌های آتی، عبور قیمت حقیقی مسکن از سقف قبلی خود، نیازمند رشد قابل ملاحظه قیمت مسکن خواهد بود.

افزایش محسوس قیمت مسکن در شهر تهران طی آذرماه با جهش میزان معاملات نیز همراه بوده به شکلی که تعداد معاملات آذرماه نسبت به ماه قبل 134 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40 درصد افزایش یافته است. افزایش همزمان قیمت و معاملات مسکن در آذرماه به معنای افزایش محسوس تقاضا در این ماه است. با وجود افزایش قابل ملاحظه معاملات در آذرماه، مجموع معاملات در نه‌ماهه ابتدای سال 98 نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 25.6 درصد مواجه شده است. این موضوع به معنای آن است که خروج مسکن از رکود معاملاتی، نیازمند تداوم افزایش معاملات طی یک دوره چندماهه است.

به نظر می‌رسد تقاضای مصرفی سهم زیادی در افزایش قیمت مسکن در آذرماه نداشته و تقاضای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازانه، محرک اصلی رشد آذرماه بوده است. در مورد چشم‌انداز بلندمدت سرمایه‌گذاری در مسکن نیز باید توجه داشت که داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که از ابتدای دهه 70 تاکنون قیمت حقیقی مسکن رشد چندانی نداشته است و این کالای سرمایه‌ای تنها توانسته که کاهش ارزش ناشی از تورم را جبران کند. هرچند در برخی مقاطع کوتاه‌مدت نظیر سال 86، قیمت حقیقی مسکن (به دلیل پیامدهای بیماری هلندی) افزایش چند برابری نیز داشته اما این رشد بنا به دلایلی نظیر افزایش بعدی تورم یا افزایش عرضه مسکن، به سرعت از میان رفته است. در مورد جهش اخیر قیمت مسکن نیز، انتظار می‌رود که در سال‌های 1399 و 1400 شرایط مشابهی ایجاد شود و قیمت حقیقی مسکن تا حدی کاهش یابد. شایان ذکر است که جهش قیمت حقیقی مسکن در سال 86، همزمانی معناداری با افزایش درآمد حقیقی خانوار در آن سال داشته است.

شرط پرداخت وام ۳۰۰ میلیونی مسکن

مدیر عامل بانک مسکن در تشریح کلیات سقف جدید وام مسکن از افزایش تسهیلات خرید مسکن از ۸۰ به ۱۶۰ میلیون تومان برای زوج‌های تهرانی خبر داد.
وام 300 میلیونی خرید مسکن

مدیر عامل بانک مسکن ضمن اعلام افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از ۸۰ به ۱۶۰ میلیون تومان برای زوج‌‌های تهرانی، جزئیات دیگری از افزایش سقف تسهیلات و ارائه وام ۳۰۰ میلیونی خرید مسکن تشریح کرد.

به گزارش مجله دلتا ابوالقاسم رحیمی انارکی با اشاره به مصوبه جدید شورای پول و اعتبار اظهار داشت: تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن به واحدهای مسکونی تا ۲۵ سال قدمت اختصاص دارد و برای واحدهای با سن ۲۵ تا ۳۰ سال سقف تسهیلات جداگانه‌ای در نظر گرفته شده است.

مدیر عامل بانک مسکن ادامه داد:

با مصوبه جدید سقف تسهیلات خرید مسکن در تهران برای مجردها از ۴۵ به ۸۰ میلیون تومان و برای زوج‌‌ها از ۸۰ به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در مراکز استان‌‌ها و شهرهایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر نیز مجردها ۶۰ میلیون تومان و زوج‌ها ۱۲۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن می‌توانند دریافت کنند.

رحیمی انارکی ضمن اشاره به شروط پرداخت وام ۳۰۰ میلیونی خرید مسکن اظهار داشت: مشروط بر همکاری سازنده در ۲۰ درصد تامین مالی،‌ از محل اوراق حق تقدم تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت‌های مدنی تا سقف ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت خواهد شد.

مدیر عامل بانک مسکن همچنین در خصوص عملکرد این بانک در سال جاری گفت: امسال کل تسهیلات اهدایی بانک ۲۰۰ هزار میلیارد ریال تا ۱۴ دی‌ ماه بوده است که این رقم نسبت به دوره مشابه سال گذشته، رشد یک درصدی داشته است.

رحیمی انارکی با بیان اینکه از مجموع این تسهیلات، حدود ۱۷۱ هزار میلیارد ریال در حوزه مسکن پرداخت شده، اظهار کرد: رقم این تسهیلات چهار درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته که این کاهش به دلیل رکود بازار مسکن روی داده است.

آرامش پس از توفان در بازار مسکن

آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت.
رویداد۲۴ در پی ناآرامی‌های اخیر حجم معاملات در بازار مسکن شهر تهران پس از دوره رونق یک ماهه به شدت پایین آمد، اما واسطه‌های ملکی امیدوارند که با عقب‌نشینی دشمن از نبرد مستقیم با ایران به تدریج شاهد افزایش معاملات باشیم.

با وجود ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، ترور ناجوانمردانه سردار سپهبد شهید حاج قاسم سلیمانی که با پاسخ موشکی ایران به پایگاه‌های آمریکا در عراق همراه شد، بازار مسکن را در رکود مقطعی فرو برد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که ناآرامی‌های چند روز اخیر به عقبگرد طرفین معامله، بخصوص فروشندگان منجر شده است.

پس از تغییر قیمت بنزین که با افزایش ۱۳۷ درصدی معاملات و ۸.۵ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۸ همراه شد، بازار مسکن خود را برای ورود به رونق قبل از عید آماده می‌کرد.

این رونق پس از آن ایجاد شد که به دنبال افزایش حدود ۱۰۰۰ تومانی نرخ ارز، معاملات، بیشتر از نوع سفته‌بازانه در بازار مسکن رشد کرد. به یکباره اقدام ارتش آمریکا در ترور سپهبد شهید حاج قاسم سلیمانی با افت شدید معاملات مسکن همراه شد.

سپس انتقام ایران در بامداد ۱۸ دی‌ماه که به شکل پاسخ موشکی به مهم‌ترین پایگاه آمریکا در عراق یعنی عین‌الاسد بروز یافت بر رکود بیشتر بازار دامن زد و حجم قرارداد‌های خرید و فروش به شدت پایین آمد. خرید صرفا از سوی کسانی انجام می‌شد که ملک خود را فروخته و باید ناچارا به دنبال خانه مناسب باشند.

اما بعد از نشست خبری ۱۸ دی‌ماه دونالد ترامپ رییس‌جمهور آمریکا که با عقب‌نشینی او از مواضع خصمانه همراه بود التهاب بازار مسکن فرو نشست. او گفت: «باید به توافقی دست یابیم که به ایران اجازه می‌دهد تا به پیشرفت و رفاه اقتصادی برسد و از منابع بالقوه بی نهایت خود استفاده کند؛ ایران کشور خیلی خوبی است». این مواضع به روشنی نشان داد که دشمن از مواضع قبلی خود کوتاه آمده است.

در پی این اظهارات دلار که طی روز‌های قبل از آن مرز ۱۳ هزار تومانی را رد کرد مسیر نزولی در پیش گرفت و روز شنبه ۲۱ دی ماه در آستانه ورود به کانال ۱۲ هزار تومان قرار گرفت.

این آرامش احتمالا بر بازار مسکن نیز تاثیرگذار خواهد بود و کارشناسان معتقدند که به تدریج شرایط به سمت آرامش و افزایش معاملات پیش می‌رود.

لغو بسیاری از نشست‌ها در دفاتر املاک

دفاتر املاک مهم‌ترین ویژگی روز‌های گذشته بازار مسکن را «لغو نشست» به دلیل نگرانی فروشندگان از آینده بازار عنوان می‌کنند. آن‌ها عنوان می‌کنند با وجود آن‌که معاملات مقداری نسبت به آذرماه پایین آمده، اما تعداد خریداران مصمم از فروشندگان مصمم بیشتر است.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره تحلیل این بازار در شرایط کنونی گفت: از چند زاویه می‌شود اوضاع بازار مسکن در شرایط فعلی را بررسی کرد؛ در تمام کشور‌ها نوسانات قیمت در چنین شرایطی تا حد زیادی به سیاست‌های اتخاذ شده دولت‌ها مربوط می‌شود.

ممکن است برای پاسخگویی به عطشی که برای خرید کالا‌های سرمایه‌ای به وجود می‌آید دولت‌ها به سمت افزایش نقدینگی بروند که منجر به ایجاد زنجیره‌ای از تورم در تمام حوزه‌ها از جمله مسکن شود و حتی به اعداد غیر قابل کنترلی برسد. اما در مقطع فعلی که نگرانی‌ها از بین رفته چنین فرضیه‌ای برای بازار مسکن در ایران قابل تصور نیست.

وی تصریح کرد ادراک و برداشت بخشی از جامعه این بود که ما با یک تورم افسارگسیخته پس از تغییر قیمت سوخت مواجه می‌شویم و این باعث شد که خریداران به صرافت بیافتند که قبل از گران شدن، خرید خود را انجام دهند. بعضی فروشندگان هم که فکر می‌کردند بازار به سمت رکود می‌رود از این رونق استفاده کردند و واحد خود را فروختند.

این باعث شد که حجم معاملات بالا برود و قیمت‌ها مقداری اندکی افزایش یابد، اما به نظر من این شرایط پایدار نخواهد بود و این‌طور نیست که دوباره شاهد رشد غیرقابل کنترل قیمت‌ها باشیم.

آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت.

این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت ماه امسال تا کنون بوده است. بر اساس اعلام دفتر مسکن هم‌چنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
منبع: ایسنا