در بورس املاک، مردم خانه‌دار می‌شوند؟
برخی کارشناسان معتقدند راه‌اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش‌خرید در بستر شفاف است.
به گزارش تجارت‌نیوز، همزمان با اوج‌گیری شاخص بورس در ماه‌های گذشته، یک موضوع به سرتیتر خبرها تبدیل شده است: «مسکن وارد بورس می‌شود». خبر از فروش متری مسکن در بورس در شرایطی در محافل مختلف اقتصادی زمزمه می‌شد که هنوز اقدام جدی در این خصوص دیده نمی‌شد؛ تا اینکه دهم تیرماه، مدیرعامل بورس تهران در برنامه تلویزیونی، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات خبر داد. علی صحرایی البته با اعلام این خبر وعده داد که در هفته آتی بورس املاک و مستغلات راه‌اندازی شود، اما این اتفاق تاکنون پس از تقریبا سه هفته از این اظهارنظر، نیفتاده است.
اما به گفته او، طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت موظف است برای اقشار کم توانمند جامعه با اولویت و کارگران مسکن را فراهم کند. در این بورس امتیازات، پروژه‌ها و زمین لازم برای اینها عرضه خواهد شد.
صحرایی عنوان کرد: بورس جدید در این زمینه افتتاح خواهد شد و پنجمین بورس کشور است و کار تخصصی این بورس، معاملات دارایی‌های مالی مبتنی بر املاک برای تامین مالی است.
وی، هدف اول راه‌اندازی بورس املاک را پایین آمدن قیمت نهایی برای مصرف‌کنندگان و قرار گرفتن اطلاعات بیشتر در اختیار مردم عنوان کرد و گفت: هدف دوم این بورس، سرمایه‌گذاری و پس‌انداز سالانه در مسکن به صورت متری خواهد بود و نگرانی افزایش قیمت‌ها را برطرف کند.
در این میان، فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد نیز در دیدار با فعالان بازار سرمایه از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات برای دستیابی به اهداف مصرح در قانون بودجه امسال مبنی بر واگذاری املاک دولتی تا سقف ۶۰ هزار میلیارد تومان خبر داده بود. به گفته وی، بسیاری از سازمان‌ها، چون بنیاد مستضعفان. بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تامین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.
مکانیزم خرید متری مسکن در بورس املاک و مستغلات
در میان این زمزمه‌ها، پس از گذشت تقریبا ۲۵ روز، نایب‌رئیس اتاق بازرگانی ایران از تصویب راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در نشست چهارم مرداد شورای عالی بورس خبر داد.
به دنبال آن، شاهین چراغی، عضو شورای عالی بورس در برنامه تلویزیونی درباره سامان دادن بورس املاک و مستغلات در بازار مسکن اعلام کرد: سهم بخش مسکن در اقتصاد ملی حدود ۳۵ درصد است و بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی دولت مکلف به تامین مسکن مردم است. بر این اساس، با توجه به اهمیت بخش مسکن در سبد خانوار، نیازمند به بورس مسقل برای افزایش تولید بخش مسکن هستیم.
به گفته وی، در ساختار اقتصاد ملی، زمین‌های بزرگ که موجب انبوه‌سازی‌های بزرگ و کاهش قیمت تمام شده می‌شود، در اختیار نهادهای عمومی و مجموعه‌های دولتی است و در حال حاضر قوانین و مقرراتی تصویب شده است که دولت و نهادهای عمومی، منابع و زمین‌ها را برای طرح‌های انبوه سازی قرار دهند.
چراغی تصریح کرد: براساس منابع مالی که در بازار سرمایه ایران وجود دارد، اگر دارندگان زمین و افرادی که منابع مالی دارند و پیمانکاران بزرگی که در این ۴۰ سال تجربه خوبی در صنعت ساخت‌وساز دارند را کنار هم قرار دهیم، تحول اساسی در بخش ساخت‌وساز ایجاد خواهیم کرد.
وی با بیان اینکه به طور متوسط سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود، عنوان کرد: در بورس املاک و مستغلات، اوراق مختلفی مانند «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «طرح‌های فروش متری» طراحی خواهد شد.
عضو شورای عالی بورس متذکر شد: براساس مصوبه هیات وزیران، تمامی مجموعه‌های دولتی می‌توانند با قیمت کارشناسی، دارایی‌های خود را تبدیل به اوراق کنند و این اوراق، قیمت‌گذاری و قابل معامله تا انتهای طرح خواهد بود. دارندگان اوراق می‌توانند ملک‌شان را براساس مدل قیمت‌گذاری تحویل بگیرند یا به افراد دیگر واگذار کنند.
۳۰ درصد بورس املاک در اختیار عموم
حسن قالیباف‌اصل، دبیر شورای عالی بورس و اوراق بهادار نیز درباره مصوبه یکصدو هشتادو هفتمین جلسه شورای عالی بورس برای تاسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات با سرمایه ثبت شده ۵ هزار میلیارد تومانی تاکید کرد: تشکیل این بورس علاوه بر کمک به حوزه املاک و ساخت‌وساز مسکن و امتیازات در کشور، طیف وسیعی از دارایی‌ها را نیز پوشش خواهد داد که در سایر بورس‌ها قابلیت معامله و ابزار تامین مالی آن به این شکل وجود ندارد.
وی افزود: بنا بر این مصوبه، سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات، شامل ۳۵ درصد تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی، ۳۵ درصد نهادهای عمومی دولتی و غیر دولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم خواهند بود.
سخنگوی سازمان بورس و اوراق بهادار توضیح داد: بنا بر این مصوبه، مقرر شد که سه گروه سهامداری در این بورس به عنوان سهامداران مشارکت داشته باشند و ۳۵ درصد از این سهام در اختیار تشکل‌های بخش خصوصی خواهد بود که توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص شده و فعالان صنعت ساخت و ساز و ساختمان کشور در آن حضور خواهند داشت.
قالیباف‌اصل عنوان کرد: ۳۵ درصد گروه سهامداری نیز مربوط به نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی است که مالکیت بخش عمده‌ای از زمین‌های کشور را در اختیار دارند. ۳۰ درصد از سهام بورس جدید نیز از طریق پذیره‌نویسی عام عرضه خواهد شد که صرفا اشخاص حقیقی می‌توانند با مشارکت در این پذیره‌نویسی به عنوان سهامدار حقیقی سرمایه‌گذاری کنند.
وی متذکر شد: سازمان بورس و اوراق بهادار کشور مکلف شده است که مقدمات لازم را فراهم کند تا هر چه سریع‌تر زمینه‌های تاسیس این بورس مهیا شده و حداکثر تا چهار ماه آینده، نهایی شود.
اما در میان این خبرها، گروه‌هایی موافق راه‌اندازی بورس املاک هستند و گروهی نیز با آن مخالفت می‌کنند. حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره بورس املاک عنوان کرد: نگاه‌داری از درون بانک دارد به بنگاه‌داری در درون بورس منتقل می‌شود. بورس مسکن چه معنایی دارد؟ اول باید شفاف‌سازی کنند که بورس مسکن چیست! در دنیا یک چنین چیزی من ندیدم.
وی افزود: آنچه که از بورس مسکن می‌شنویم و آنچه که می‌گویند، در دو بخش است. یک بخش هم مربوط به صندوق‌هاست که مردم در صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند که در نهایت مردم از این صندوق‌ها استقبال نخواهند کرد.
عقبایی تصریح کرد: به دلیل اینکه حاشیه سود قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری مسکن را سرمایه‌گذار مسکن حاضر نیست با فرد دیگری تقسیم کند، بنابراین از حالا می‌گویم این طرح شکست‌خورده است.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرد: نکته دوم، بحث ورود املاک مازاد بانک‌ها و وزارتخانه‌ها و نهادها است. اینکه ما املاک مازاد را در بورس بفروشیم، بنگاه‌داری می‌شود؛ بورس نیست. فروش املاک کار دلال و بنگاه است، نه بورس. بورس مسکن باید تعریف شود.
احمد سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است: فروش متری مسکن در بازار بورس هیچ تاثیری در شرایط فعلی بازار مسکن نمی‌گذارد؛ ضمن اینکه ممکن است بازار را با اختلال مواجه کند.
به گفته وی، طرح فروش مسکن در بازار بورس یک طرح جدید نیست و حدود ۱۵ سال پیش در کشور اجرا و با شکست مواجه شد.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: دولت با این ذهنیت که رونق در بازار بورس یک زمینه مناسبی برای فروش مسکن در این بازار فراهم کرده است، اقدام به اجرای طرح مذکور کرده، اما این طرح نمی‌تواند تاثیرات مثبتی از خود به جای بگذارد.
سرحدی با اشاره به اینکه اجرای طرح فروش مسکن در بورس مستلزم شروط خاصی است، ادامه داد: هم اکنون قیمت‌گذاری برای هر واحد مسکونی در کشور بر اساس نظرات کارشناسان انجام می‌گیرد و هیچ تعرفه مشخصی وجود ندارد، با این وجود، این طرح باید در صورتی در کشور اجرا شود که برای قیمت‌گذاری مسکن تعرفه وجود داشته باشد.
وی مطرح کرد: دولت می‌تواند شرکت‌های بزرگ ساخت مسکن در کشور راه اندازی کند و این شرکت‌ها با فروش سهام خود در بازار بورس اقدام به افزایش سرمایه و ساخت مسکن ارزان قیمت در شهرها کنند.
اما حسین سلاح‌ورزی، نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس معتقد است: راه‌اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش خرید در بستر شفاف است.
به گفته وی، به نظر می‌رسد موضوع راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در تحلیل‌های عامیانه به بورس مسکن تقلیل داده شده است در حالی که این‌گونه نیست و کارکردهای گوناگون بیشتری دارد.
نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس گفت: بر اساس برخی از گزارش‌ها، املاک مسکونی و تجاری در ایران بیش از ۸۰ درصد خالص ثروت را تشکیل می‌دهد، بنابراین با توجه به تنوع کارکردها در این بخش، بورس تخصصی در این باره ضرری ندارد.
سلاح‌ورزی با اشاره به اینکه فروش متری مسکن، ابزاری برای تامین مالی طرح هاست، تصریح کرد: قرار است تعداد زیادی سازنده، طرح‌های متعدد انبوه‌سازی را تعریف کنند و سپس از طریق فروش متری، شفاف تامین مالی شوند. این موضوع، عرضه و تقاضا را در بازار مسکن متعادل خواهد کرد.
محسن خدابخش، مدیر نظارت بر بورس و اوراق بهادار نیز گفت: اگر شفافیت بر هر کالایی اعم از املاک و مستغلات که حاصل قیمت‌های ناشی از عرضه و تقاضاست به درستی شکل بگیرد می‌تواند سبب تعیین قیمت‌های عاقلانه و منصفانه شود.
به گفته وی، هر معامله‌ای که در یک فضا شفاف برای ایجاد رقابت رخ دهد قطع به یقین به نفع تمام بخش‌های اقتصاد کشور و معامله‌گران آن بخشی از دارایی‌های مالی خواهند بود.
